房地产企业成本管理相关问题研究.doc

房地产企业成本管理相关问题研究 　　摘 要：成本管理是房地产企业经营管理的重要组成部分。文章从成本管理观念、体制、方法等五方面进行分析，进而提出建议，以期为房地产企业经营管理实践提供建议。 关键词：房地产企业；成本管理；成本控制体系 随着市场经济的不断发展，房地产行业竞争日益激烈。其中，成本管理的好坏直接影响着房地产企业的未来发展和市场竞争力。因此，分析房地产企业的成本管理问题对改善房地产企业经营管理有着重要的现实意义。 一、房地产企业成本管理的涵义 成本管理是指企业的生产经营过程中的各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列管理行为的总称。所谓房地产企业成本管理，是指为了保证在批准的预算内完成项目，对房地产项目成本的控制管理，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制等方面构成，贯穿项目从可行性研究到实施竣工阶段整个过程，严格控制预算成本及施工成本。 二、房地产企业成本管理存在的问题分析 （一）成本管理观念存在误区 目前，许多房地产企业的成本管理观念存在误区，未能正确认识并树立全面的成本管理观念，从而难以对开发成本进行全方位、全过程的控制。有的房地产企业，只重视设计阶段的成本管理，忽视其他阶段；有的只重视施工阶段，认为只要严格控制所用的材料和设备成本进行控制，便能对成本进行有效控制；有的忽视后期结算、竣工及销售阶段的成本管理，更有些房地产企业的成本控制仅限于对施工单位的的成本管理，并没有对各个部门、各个成员进行全面的成本管理。种种错误的成本管理观念，导致企业难以全面的对企业成本进行管理。 （二）成本管理体制不完善 目前，我国许多房地产企业没有建立完善的成本管理体制。一方面，成本控制流程不完善。由于没有足够重视成本管理，有的房地产企业的成本控制比较松懈，没有确立明确的成本控制流程，整体上成本管理处于粗放状态。另一方面，没有相应的制度约束。有的房地产企业虽然确立了较为完整的成本管理制度，但是在执行过程中却不按流程操作，各部门的岗位与职责分工不能系统的对应起来，以致出现了任务执行与否无人监管验收，干多干少、干好干坏一样待遇的局面（刘磊，2009）。由于缺乏有效地绩效考核，使得在实际执行过程中成本管理制度体系形同虚设。 （三）成本管理方法落后 大多数房地产企业所采用的成本管理方法依旧是传统的财务成本管理，也就是一个纯粹的成本核算系统。在这种核算体制下，财务报告主要依据业务人员向公司提出的报告，数据经常有一定的滞后性，只能对事后成果进行分析上报。但是很多时候，项目可能在前期的决策过程中已经存在问题，在施工和销售过程中问题只是不断暴露，所以这种核算体制并无法真正发挥成本管理的作用（刘丽卿，2009）。同时，这种成本管理方法缺乏成本预测和必要的过程控制，一旦反映在财务账目上的成本失控，就形成房地产企业的既定事实，再也没有挽回的余地。这种管理模式根本无法适应现代房地产企业管理的要求，由于缺乏预测性，不能及时准确的发现成本管理过程中所存在问题及原因，进而无法采取有效措施降低成本，难以达到从根本上控制成本的目的。 （四）未能严格遵守监理制度 为了节约监理费用，许多房地产企业在进行工程项目的监理时，没有聘请专业的工程监理师，主要依赖业务代表的职业道德水平来对工程项目的情况进行管理。由于缺乏专业知识，工程监理人员整体素质不高，难以对工程项目进行全方位控制。另外，也有一些企业虽聘请了专业的监理人员，但缺乏对监理人员的有效约束。有的监理人员不能保证将全部精力投入到项目的监理工作，监理单位也没有明确规定监理人员的职责及责任，也没用确立必要的监督制度，导致一些监理人员不能认真对待其本职工作，没能认真监督检查工程是否合格，因此，在工程项目存在着监理工作不到位、监理责任不落实的问题，所以监理制度并不能真正发挥其应有的作用（刘炳南，2010）。 （五）忽视工程质量成本和工期成本的控制 有的房地产企业没能正确处理成本与质量的关系，存在“重效益、轻质量”的现象。有的企业采用偷工减料、以次充好等非正当手段来降低项目造价，虽然在一定程度上降低了成本，但是却严重损害了工程项目的质量。也有的房地产企业，一旦遇到原材料价格上涨等情况导致成本增加时，就会通过降低工程质量来降低成本，结果非但没有真正为企业节约成本，反而损害了企业的形象，给企业带来更大的损失。同样，在工程项目开发过程中，一些企业会为了追求低成本而对项目的设计、规划等各个阶段的方案进行反复讨论，从而一再延迟工程项目的开发进度，最终非但没有为企业节约成本，反而导致成本增加。 三、完善房地产企业成本管理的建议 （一）改进成本管理观念 房地产企业要改变以往落后的成本管理观念，加强自身的成本控制意识. 进行全