临海万邦可行性分析报告.doc

临海万邦 初步项目可行性分析报告 2011年5月 目 录 一、项目总论 1 1．项目概况 1 2．主要技术经济指标表 3 二、项目背景 4 1．项目提出的背景 4 2．项目投资的必要性 5 三、市场研究 6 1．市场供给 6 2．市场价格 7 3．市场预测 8 四、项目研究 9 1．地块特征分析 9 2．项目SOWT分析 11 3．项目定位方案 12 五、项目实施进度安排 18 六、投资估算与资金筹措 18 1．估算依据 18 2．开发成本估算 18 3．资金筹措及使用计划 22 七、财务效益分析 22 1．经济评价说明 22 2．项目销售收入估算 23 3．经济效益分析 25 八、风险分析 27 1．敏感性分析 27 2．盈亏平衡分析 28 九．总结 29 一、项目总论 1．项目概况 项目名称 万邦国际（暂定） 项目位置（四至范围） 临海万邦国际地块位于临海市凯歌路以北，立发路以东，柏叶路以南，小区分为南、北两大块。 项目周边目前现状 万邦国际地块位于临海柏叶路南侧，面临灵江，目前地块周边道路除柏叶路，均待拓宽修建，周边目前生活氛围较为浓郁。 项目性质及主要特点 万邦国际地块为村留地。土地用途为商业及住宅用地。由于本地块为村留地，土地出让的前提是，建设完成后受让者须无偿返还给大柏叶村商业面积15000平方米、地下车库面积7500平方米，产权证办到该村，费用由受让方承担，并且根据协议，需要受让方需要在该地块引进2009年美国《财富》杂志评定的世界500强中的一家商业零售企业。 项目地块面积及边界长 万邦国际地块总用地面积73395.22㎡，根据临海市城镇建设项目规划要求临建规设函[2009]073号、074号编制地块规划,建筑规模167300-200200平方米（其中商业面积不大于32000平方米）。 研究工作概况 本报告研究旨在验证项目的可行性，通过对临海当地房地产市场研究，及对项目的深度剖析，为项目制订合理的工期和销售安排提供参考。 2．主要技术经济指标表 二、项目背景 1．项目提出的背景 项目所在区域商业及居住发展情况 统计数据表明，2009年临海固定资产投资呈现出每月稳定递增的形势，随着2009年5、6月份以来全国房产市场的回暖，以及临海城市的发展，灵湖时代的到来，一大批新欣的大型开发项目如湖景国际、湖畔尚城、大洋小区、云水山庄等相继面市或交付，公建工程如临海体育馆、临海火车站广场、灵湖公园等建成或使用，临海固定资产投资进入一个新的时代。 2008-2012城市住房发展规划目标 累加法预测开发量：存量项目总开发量为82万平方米左右。 近期规划及存量建设用地预测开发量：2008—2012年，每年开发量应在40万平方米—60万平方米之间波动。 2008—2012年住宅需求量为280万平方米，年均增量为56万平方米。 而根据临海市城市规划的目标，在2012年住宅需求量为280万平方米，而根据2008年前期预测存量总开发量仅为82万平方米左右，表现出严重的供不应求局面，这也导致了在2009年下半年，临海楼市出现了一房难求，3000人漏夜排队抢300套房的局面，楼价也是水涨船高，2009年临海楼价从千元时代开始迈近万元时代。 楼市一房难求主要来自以下因素： 第一，由于2008年楼市“寒冬”，地产企业开工量大幅缩水，致使今年能够推向市场的房源供应量有限，客观上造成时下房源供不应求；另一方面，随着城市快速发展，自身刚性需求群体的日益庞大，为楼市不断注入新鲜购买力；第三，由于近期政府相继出台政策收紧房贷利率等优惠政策以及二手房营业税优惠等取消，导致部分购房者盲目入市；最后，临海城区范围内的土地资源有限，楼面地价不断增长，老百姓对通胀的预期，买房求保值。手头有钱的老百姓，大多数会想到买房增值，这就造成城市房子供不应求。 所在区域政策、经济及产业环境 临海是中国股份合作制经济的发祥地，私营经济快速发展，遍地开花，活力四射。改革开放以来，临海国民经济和社会各项事业发展迅速。全市工业已形成以中国首家生产轿车的民营企业吉利豪情汽车制造有限公司、彪马农用车、正在建设中国一拖集团卡车生产临海基地等为龙头的机械及汽车制造行业；以总占地面积1770亩，岸线总长度5900米的船舶制造基地，共有船台150座的船舶制造业；以全国第二大休闲用品礼品生产出口基地为主，生产彩灯、钮扣、铁木制品等工艺品和太阳伞、沙滩椅等户外休闲用品用具的轻工休闲用品行业。以浙江省化学原料药产业临海园区为主，生产原料药和中间体，逐步向成药发展的医药化工行业；以生产管材、铝型材和水泥制品为主的建材行业等五大主导产业。拥有多家民营上市公司，吉利集团、华海药业、伟星股份都是从临海走向全国的。 2．项目投资的必要性 2009年的市场，以前所未有的成交量，前所未有的价格上涨幅度，完成了一