南昌市老工业用地更新调研报告.doc

前言 南昌的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。 在发展初期，工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。因而，原来的工业地产开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。 而近年来却发生了转变。 经过一星期对南昌市老工业用地更新调研专题的实习，我们小组成员不仅从中得到训练，提高了分析城市问题的能力，而且也学会了运用综合、全面、系统观点和从宏观到微观的思维方式看待和分析城市现状和问题。与此同时，也提高了我们对空间环境进行综合分析与评价的能力。 我们小组最先是去了下罗调研的，让我们先谈谈南昌市青山湖区下罗村枫林西大街： 现状篇: 南昌市老工业用地区位及空间形态分析 调研地址：南昌市青山湖区下罗村枫林西大街 空间形态分析： 用地外部几何形体： 各种功能地域分异格局： 前： 后： (3)道路： （4）建筑空间组织和面貌： 南昌市老工业用地土地利用现状、问题与对策分析 土地利用现状：南昌市土地利用现状面积是在土地资源详查和变更调查基础上，汇总各分类土地面积数据获得的。据统计，至2005年底，南昌市辖区内土地总面积为743218.34公顷，其中农用地473761.63公顷，建设用地86377.85公顷，未利用地183078.86公顷，占全市土地总面积比重分别为63.74%、11.63%、24.63%。 土地利用问题： （1）农村居民点用地布局分散，基础设施建设成本高。教育、文化、卫生、环保、家政等服务业落后，有的至今尚未起的要求。 （2）农村居民点整理投资不足，整理难度大许多农村的村民在经济好转后不愿居住在原有的自然村，逐步自行出资向中心村或是规划新居民点搬迁，搬迁后的老宅基地没有复垦利用，形成许多“空心村”。此外，许多村庄内部存在着废弃地、闲置地等，这些土地平整后完全可以作为宅基地使用。但平整土地的投资大，在缺乏政府资助和集体经济薄弱的情况下，农民建房往往避开废弃地、闲置地，而选择无需平整、投资少的耕地建房，造成农村耕地减少。 （3）农村居民点环境质量差农村虽有较为清洁的空气，受经济条件和传统习惯的影响，多数居民点的环境状况堪忧。目前，南昌市农村居民点设施普遍简陋，土地利用结构不合理，道路、排污等基础设施缺乏，表现为牲畜棚紧邻住房，排水、排污等处理简单，居住环境较差。 (4)农村居民点管理缺位，违法用地现象时有发生《土地管理法》颁布实施，各地虽采取了多种形式和方法进行有关法律法规的宣传，但总体的效果并不明显。当然这也不能排除法制宣传的力度不够，执法力度不强的因素，使农村建房违法用地现象时有发生，或不批就占，或少批多占，或批此占彼。国土资源部门在执法过程中不缺少可操作性的法律依据。保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。 3.对策分析： （1）制定科学的用地标准 根据法律法规确定适宜的村庄人均建设用地标准，把人均建设用地标准为约束性指标，并根据不同地区土地资源和群众的生产生活习惯，制定出公平合理的建设规划，既要合理充分利用土地资源，又要保证居民的住房质量和生产生活需求。 （2）合理安排规划建设用地 在现有房屋的基础之上，规划引导，尽最大可能保证村庄的街道畅通，杜绝“死胡同”。在征求居民意见的前提下，尽量统一房屋建设，营造良好的村容村貌。 (3)基础设施的建设和维护 根据个村庄不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，是土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时，也应栽些花草树木，提高居住环境水平 （4.）盘活建设用地资源 一是要按照一户一宅的原则，妥善解决好农户住新房闲旧屋的问题。二是要处理好国家、集体单位在农村闲置的土地。三是要搞好无人村旧宅基地复垦和荒芜土地复耕、利用。 (5.)加强执法力度，优化土地管理 加强执法监督力度，严惩越权批地现实非法占地的问题，对非法占地用地地人或单位要从严从重严肃处理，确保土地资源的合理有序可持续利用。另外还要积极推进土地市场建设，依法规