土地定级与基准地价更新培训资料.doc

土地级别与基准地价更新 培训材料 湖北永业行评估咨询有限公司 二○○六年十月  目 录 一、土地定级与基准地价更新概况 1 二、土地定级与基准地价更新工作组织领导 1 三、土地定级与基准地价更新工作步骤 2 四、外业工作（资料收集过程） 3 五、内业工作（数据分析处理） 24 一、土地定级与基准地价更新概况 1．土地定级与基准地价 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会中经济活动中的地位、使用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 2．新一轮土地定级与基准地价更新 我省各城市上一轮基准地价大部分都是在2001年左右完成的，其成果为以后的更新工作打下了坚实的基础。但是受社会经济活动的影响以及更新技术不但完善，逐步突显出其不足之处，需要更新、改进。本轮基准地价更新根据省国土厅的统一部署，要求严格按照国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求，采用软件进行土地定级与基准地价更新，利用多因素加权评价法（特尔斐专家打分法）对土地质量进行分析评价，进行土地定级，在土地定级的基础上，以市场交易地价资料为依据，确定基准地价。级别边界更加精确，基准地价水平更加合理，方法科学，手段先进。 二、土地定级与基准地价更新工作组织领导 土地定级与基准地价更新是一个系统性的工作，涉及的部门多、工作量繁重、工作程序复杂。要做好这项工作不仅需要工作人员了解的实际情况，具备丰富的专业知识，同时也需要有严密的组织机构和市政府强有力的领导，在此基础上制定出严密的工作计划并按步骤实施才可能高效率、高质量完成更新工作。为了保障更新工作的顺利进行，市政府应发文成立更新领导小组，由分管副市长任组长，市政府、市国土资源局、相关政府部门的主要领导担任领导小组成员。领导小组下设办公室，办公室下设项目组、技术组、调查组和后勤组。同时组织了专家咨询组来共同完成。土地定级与基准地价更新工作组织关系图如下： 技术咨询 资料收集 后勤保障 工作组织关系图 （一）、领导小组的职责 1、领导整项工作； 2、审批工作方案和技术方案； 3、组织各个部门配合办公室和项目组工作； 4、解决有关评估工作的政策和经费等重大问题； 5、审查、审定基准地价。 （二）、办公室的职责： 1、负责协调各职能部门的工作； 2、负责组织调查、收集实际资料； 3、负责督促有关部门及时无偿地提供有关资料； 4、负责组织专家选择定级估价因素并确定其权重； 5、邀请高校科研机构和市政府有关部门的领导和专家进行技术咨询； 6、负责提供后勤保障工作。 （三）、项目组的职责： 1、研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法； 2、编制基准地价评估工作的工作方案、技术方案并组织实施； 3、解决基准地价评估工作的技术问题并进行科技攻关； 4、探索研究基准地价评估工作中的先进技术并推广应用。 三、土地定级与基准地价更新工作步骤 全部工作大体上可划分为前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收与审批等5个阶段。 (一)前期准备阶段 前期准备工作的主要任务是成立领导小组，组建工作专班、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等准备工作。具体工作内容如下： 1．报请市政府批准开展襄樊市土地定级与基准地价更新工作，成立分工明确的工作组； 2．召开领导小组、项目组及相关协助单位会议，制定此次更新工作的制度和方案； 3．土地定级因素和估价样点调查表格设计及印刷； 4．组织相关人员进行培训； 5．购置有关设备、辅助设备和落实场地； 6．相关专家的走访及咨询。 （二）资料调查阶段 1、基础资料可以分为社会各行业总体经济状况和评估基本资料。评估基本资料包括评估底图、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关政府文件； 2、土地定级因子资料的收集，可以先到相关行政单位收集，如资料不全可再根据定级规程实地调查； 3、估价样点资料的收集，可以分两个部分收集，一是到国土局、土地交易中心和房产管理局等部门进行资料调查，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易等，二是工作人员实地收集，如商铺、柜台出租、二手房买卖等； （三）数据分析处理阶段 数据分析处理工作由项目技术组及相关人