成都某旅游地产项目可行性研究报告.doc

目 录 第一部分 旅游地产市场研究与项目发展背景 3 一、旅游地产专题研究 3 二、项目发展背景 10 第二部分 发展定位 14 一、城市定位 14 二、总体定位 15 三、形象定位 17 四、客户定位 18 五、产品定位 19 第三部分 功能构建 20 一、总体发展思路 20 二、总体运营策略 21 三、总体可持续发展模式的确立 22 四、总体板块构建 复合开发 23 五、总体发展主题与概念元素结合 24 六、总体分阶段发展计划 25 七、总体功能模块开发重点 26 八、启动区开发思路和规划思路 38 第一部分 旅游地产市场研究与项目发展背景 一、旅游地产专题研究 1、休闲体验旅游是发展主导方向 中国旅游市场需求及趋势分析： 趋势一：旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变 趋势二：居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变 趋势三：投资第二居所甚至第三居所的需求增加 趋势四：旅游方式散客化 趋势五：旅游需求类型多样化、个性化 趋势六：会务旅游日益突出 趋势七：自驾车旅游日益兴起 趋势八：银发旅游市场潜力巨大  当前我国国内旅游消费的结构中食、住、行的比例较高，达75%—85%，游购娱占25%—15%。 旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览、购物、娱乐支出占60%。 我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。今后我国国内消费旅游结构中游购娱的比例将进一步加大，精神消费资料的比例将加大。 2、旅游地产发展阶段和趋势 国外旅游地产发展历程 中国旅游地产发展趋势 中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。 2006年将成为“中国旅游地产元年”，其行业发展将呈现如下特征： 第一，2006年将是中国旅游地产开发热潮的启动年，城市房地产开发重心开始“上山下乡”、“依山傍水”，向以休闲度假为主题的旅游房地产转移； 第二，旅游地产项目开始走向整合，日益注重其流通性，由“居家型”向“旅居型”过渡，逐步形成规模化产业网络； 第三，以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换，使旅游房地产的开发模式发生根本性变革； 第四，旅游房地产金融证券化模式初显端倪，交换平台、交易系统成为旅游地产发展的动力引擎。 第五，旅游房地产已经成为中国居民新的投资渠道。 全世界在过去20年的时间内，有1000万家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。 目前中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年的时间里，中国将有500万家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若仅按每个家庭出资5万元人民币购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场份额。 因此，自2006年开始，以2008-2010年奥运会、世博会为动力契机，中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，至2020年将持续走强15年。 3、区域大规模旅游地产开发模式研究 旅游驱动地产开发模式 地产带动度假开发模式 旅游居住互融开发模式 主要功能 旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合 旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施 旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活 产品构成 主题公园、酒吧街、高尔夫球场、SHOPPING MALL、别墅、酒店等 独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等 独特风貌居住组团、社区风情商业区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等 主题风格 第二居所/度假/休憩 生态居住/健康居住 中西式风貌/古典、国际风貌 分期物业开发重点演变 初期：旅游设施开发 中期：中端住宅开发 后期：高端住宅开发 初期：第二居所及配套开发 中期：旅游设施与住宅共同开发 后期：高端第一居所开发 组团式开发 各期围绕相异主题 各级团采取综合式开发 国内案例 深圳华侨城 / 杭州宋城 广州祈福新村 广州凤凰城 芙蓉古镇 国外案例 迪斯尼乐园 托乐嘉社区 豪斯登堡生态旅游城 目前，地产带动度假开发模式已经成为主流的旅游地产开发模式。不但能够快速回笼资金，进行滚动开发，而且能够促进区域发展，提升开发商的品牌形象和扩大知名度。 4、旅游地产空间分布特征 随着通讯、交通方式的不断变革，人们的生活圈伴随旅游圈的拓展而扩 大，深度体验旅游、第二居所正成为旅游业和旅游地产的重点开发 领域。二、项目发展背景 在体验性旅游成为热点和地产带动度假开发模式形成