房地产企业盈利能力分析报告.ppt

房地产企业盈利能力分析报告 目 录 房地产业价值链各环节都可以释放出价值 随着相关政策的调整，房地产价值链各环节利润贡献率发生较大的变化，关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力 严控土地是长期国策，能否取得合适的土地资源是检验房地产企业再发展能力的一个硬指标 房地产开发成本一般包括土地成本、前期费用、建安费用、工程管理费用、销售费用、财务费用及相关税费等，成本构成比例因地域不同、企业管理水平而差异较大 房地产项目的成本控制应贯穿于整个房地产开发实施过程，兼顾质量目标、进度和资源消耗 ，达到企业综合效益最大化 钢材价格变动对建安成本和房价的影响分析 水泥价格变动对建安成本和房价的影响分析 通过税务筹划，进行合理避税—把握税率临界点 通过税务筹划，进行合理避税—销售分立 资本投入结构筹划 周转率与利润率的较量 2008年以来，房地产企业资产的流转能力明显降低 目前形势下，能否将企业现有库存有效消化，以保证企业现金流不断裂，是检验房地产企业能力的一个重要指标 目前形势下，能否将企业现有库存有效消化，以保证企业现金流不断裂，是检验房地产企业能力的一个重要指标 目前形势下，能否将企业现有库存有效消化，以保证企业现金流不断裂，是检验房地产企业能力的一个重要指标 能否多渠道融资，取得足够的资金，是检验房地产企业能力的又一个重要指标 房地产公司的融资方式 以资金信托方式提供项目贷款 以财产信托受益权转让融资 类REITS形式的信托融资操作 信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金 大中型房地产集团运用房地产信托进行资本经营的实证分析 案例分析：越秀房地产信托投资基金运作分析 结论 房地产业价值链各环节都可以释放出价值； 随着相关政策的调整，房地产价值链各环节利润贡献率发生较大的变化，关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力； 一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右； 土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。 建筑材料价格涨跌对房价的影响则因地域不同而不同，对房价较高的地区影响有限，对房价较低的地区影响较大； 周转率高的公司在危机中的抗风险能力较强； 企业应采取多渠道融资，保持资金链不断裂； 通过后期物业经营与管理，实现物业的价值增值。 * 土地获取能力分析 成本控制能力分析 融资能力分析 销售能力分析 结论 具体 分析 市场研究及 定位 土地 获取 规划及 设计 融资 建筑 市场 营销 销售 物业 管理 详细的市场调研是正确的市场定位的基础 房产市场日趋多样化和个性化，消费者越来越有经验。因而在开发前的精确市场定位已是成功的必要条件 土地资源是竞争优势的重要部分 房地产的购买是一个很长的选择过程，越来越多的消费者会反复考查和比较。良好而超前的设计及规划可以最终赢得消费者和提高房产商声誉 具有市场潜力的楼盘和声誉良好的发展商较易获得贷款 国内建筑商的数量约为房地产开发商的两倍，房地产开发商占据了买方市场. 房地产开发商应具备良好的成本及建筑质量控制能力 有关法规和市场竞争会使物业管理逐渐形成一个独立于房地产发展商的巨大市场 房地产商应具备与优秀的物业管理公司合作，建立长期顾客忠诚度和楼盘声誉的能力 优秀的营销和销售能力是依据市场规律充分利用和有效整合所有资源的基础 品牌的作用在房产业中日趋明显，成功的地产商无不具备详尽的品牌规划和传播策略 市场营销的概念应贯穿于从前期开发、研究到建设、销售、管理的全过程 成功 因素 房产运营主要由拿土地，融资，规划，施工，销售，物业等环节构成。研究客户真实需求，挖掘和创造土地及房产价值的能力成为主要成功因素。 开发流程 建筑安装 物业管理 楼盘销售 物业经营 15 % 10% 5 % 土地运作 土地运作 营销策划 建筑安装 物业管理 物业经营 规划设计 前期策划 利润 从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取利润将成为历史。 土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。 通过前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品，实现土地价值增值。 通过后期物业经营与管理，实现物业的价值增值 质量保证和成本控制能力 死守18亿亩耕地红线，“十一五”期间可供净减少的耕地面积只有0.31亿亩，仅“十五”期间的1/3左右。 2007年8月，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意