房地产评估现场查勘及测量培训.ppt

拆迁评估项目培训 博成评估 2010年11月5日 目 录 宅基地房屋现场查勘及测量 房屋建筑面积计算中常见问题 公建项目评估注意事项 项目负责人的现场管理 估价报告的三级审核 一、宅基地房屋现场查勘及测量 （一）现场拍照 1、必须以查勘表的表头含有人名、地址项作为照片的分割，这样能够保障不管谁倒照片都不会把顺序弄错。 2、照相时把照片摆正进行拍照，应尽量进行全景拍照，不要只照局部，一张照片尽量要能反映出较多的内容，不管你照多少张，照片应该能够反映出每户各个建筑物外景、小院及封院情况、门楼、室内外装饰情况、附属物情况。装修情况包括地面、墙面、顶棚、门窗、不能移动的木作工程等。 (二)现场查勘及测量 1、有外尺必须量外尺。外尺是建筑面积测量规范中要求的，也是最准确、最有说服力的，用内尺加墙厚的尺寸是一个经验值，与实际尺寸不可能完全吻合。在到现场复核尺寸时，发现我们有的同志能打外尺的却用内尺加墙厚进行的标注，造成尺寸与实际不符的情况。 2、量尺应向上进位，比如说，5.213米，客观记录时应记为5.22米而不是5.21米。 3、是否一体盖的房屋要看清楚，这对于房屋性质的判定、尺寸的计算、评估价值量的判定都非常重要。 4、檐高作为项目后期给价的重要依据应进行测量，而不要估计。应按照项目组测量要求打檐高。 5、注意房屋出垛的情况，量外尺时应把垛的长度减去，主房、附房均存在这种情况。 6、注意观察结构，比如说象石棉瓦顶，有可能是钢架或木架石棉瓦，也有可能是砖木结构的，只是外檐部分做了一个滴水檐，或者是木檩木板上直接铺石棉瓦，对于这三种情况应予以辨别，第一种情况屋顶稍简易，第二种情况为正式砖木结构，第三种情况介于第一种情况和第二种情况之间，它们的重置成本也是不同的，故现场记录不能单纯的记录为石棉瓦结构。 7、对不规则的和独立的房屋、院墙等要多测几个尺寸，以及与其它房屋的相邻尺寸，以便在内业画图时对其进行定位，因为这样的房屋容易出现大小头或不规则图形。就是规则的院落，多打一尺也有利于最后尺寸的复核。 8、忘记标注入口，图上无门，不知道哪是入口。 9、现场查勘工作结束后，看一下所绘制平面图，是否有漏尺。确认无误后进行下一步工作。 10、不要忘记书写查勘人、拍照人、日期。目前，查勘表中普遍不写查勘人、拍照人、日期， 询问一些事项时找不到当事人。 11、现场查看时，可能有村里或关系户要求放尺或加附属物等情况，向这种有关系的先记录在查勘表上，最后由项目负责人统一进行处理。 二、房屋建筑面积计算中常见问题 1、院子南和北，东和西尺寸不统一，全长加起来差2、3公分为常见。宅基地院落大部分应该是较规则的长方形，这种误差很可能是测量误差，而不是实际误差，所以在计算中，南和北、东和西的尺寸应进行人为统一。 2、打的内尺，计算时忘记加墙厚或是少加了一面墙。其实多打一尺往往可以复核出这种错误。 3、低级的纯计算错误，内尺5.24+墙0.8外尺为5.04米。 4、分析建筑物构成，注意墙是哪个建筑物的，是哪个建筑物的就加到哪个建筑物中。 5、数据调整：在遇到连排房屋或前后房屋时，要注意相邻院落的房屋是否有差别，在图上注明左右或前后的人名，按取大舍小的原则。 6、最后计算时的过程和最终尺寸应在查勘表中注明，不然其他同志不知道你是如何计算出建筑面积的。 三、公建项目评估注意事项 1、首先，让被拆迁人出具《房地产权证》或《房屋租赁合同》等相关权属证明原件，提供复印件，房屋合法用途、合法面积对非住宅的评估至关重要，不能提供合法有效证件的，在出具报告或分户报告单前应让委托方出具书面确认资料并盖章。（村内无证非住宅除外。有认定为某种用途的，也必须盖章） 2、准确记录估价对象的四至，建筑物的建成年限和成新率等，房屋设施（包括水、电、集中供暖、中央空调等设施）。基本设施含在造价中，一些特殊设施可能会单独予以考虑，在评估时应予以注意。比如，向洗浴中心，其上下水与一般建筑的上下水会有所不同。一些特殊建筑物，象冷库、探伤室在查勘时应询问其构造，能否提供设计图纸等。同时，估价人员应具备一些常识，象冷库的造价与其建造容积有关。在韩城桥中粮冷库现场查勘记录有檐高和墙面喷涂的尺寸，让人感觉估价人员比较外行了。 3、设备评估，设备评估由专门的设备评估师进行。在我们进行现场查勘时，被拆迁人提出其有某某设备时，在不违反原则的情况下，我们可以对其规模、型号等进行简单的记录、拍照，事后可以向委托方进行反映。 4、公建装修测量：进入现场后，不要盲目打尺计数，先整体走一遍，观察估价对象的整体装修情况，哪几层装修风格接近，哪些可以统一计量。因为，有时公建面积较大，一个房间一个房间记录很麻烦，很费时。 5、隐蔽工程的评估。象水井等地下构筑物等的评估，应注意与委托方沟通，在工程量得以确