某商业地产项目计划书.doc

某商业项目计划书 2011-8-24 目录 第一章： XX商业项目业态定位市场调研计划书 第一部分：XX消费者意见调查 第二部分：XX消费群分类调查 第三部分：XX市商家意见调查 第四部分：XX市日用品消费品市场调查 第五部分：XX项目周边商圈调查 第六部分：XX潜在客户访谈 第二章：某商业项目商业规划书 第一部分：某商业项目关于战略目标方面 第二部分：某商业项目建设与其战略选择 第三部分：某商业项目正确的业态规划 第四部分：某商业项目经营的前提和保障是准确定位 第五部分：某商业项目规划设计要求 第六部分：某商业项目商业建筑的外部人流系统规划 第七部分：某商业项目相关事务安排 第八部分：某商业项目招商策划招商执行 第九部分：某商业项目成立商业招商中心计划与设想 第三章：商业项目招商介入 第一部分：商业项目招商 第二部分 招商人员行为准则 第三部分 商户资源管理 第四部分 招商合同审批流程 第四章：团队建立、组建架构、工作职能、工作流程、运营管理 第一部分：某商业项目商业管理公司招商中心工作职能 第二部分：某商业项目商业管理公司招商中心工作流程第三部分：某商业项目运营管理中心工作职能 第四部分：某商业项目综合管理规定 第五部分：某商业项目行销定位与市场战略 第一章： 某商业项目业态定位市场调研计划书 时间（估计需要2-6个月） 目录 第一部分：XX消费者意见调查 第二部分：XX消费群分类调查 第三部分：XX市商家意见调查 第四部分：XX市日用消费品批发市场调查 第五部分：XX项目周边商圈调查 第六部分：XX潜在客户访谈 某商业业态定位市场调研计划书 第一部分：为什么要做好商业业态布局分类分析 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。 商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的堆砌，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。 2、项目当地的商家资源 项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。 在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。进行市场调研的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。 分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面