资产评估实务中常见错误.ppt

? ? XJ路144弄 MD路417弄 状况 修正系数 状况 修正系数 区域因素修正 街道条件 一般 ? 较好 5 距市中心路程 较好 5 较好 5 交通设施 一般 ? 稍差 -3 市政设施 一般 5 一般 ? 商业配置情况 较好 5 稍好 3 社会环境 稍差 -3 稍好 3 区域因素修正系数 100/100 112/100 100/100 113/100 个别因素修正 面积大小 较好 5 较差 -5 形状 较好 5 稍差 -3 临路状况 较好 5 较差 -5 土地平整程度 一般 ? 一般 ? 规划限制条件 一般 ? 一般 ? 相邻房地产的合并交易 一般 ? 较差 -5 个别因素修正系数 100/100 115/100 100/100 82/100 从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差，系数修正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截然不同的结果。 根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米明显偏低。 上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为：S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国有企业。 该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到：该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业；地下车库共有9个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右，通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/平方米/天。 资产评估常见错误案例四：参数的选择 那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？ 本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。 重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为：办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计相差18,807,448元。 上海B（集团）有限公司委托上海A资产评估有限公司对其投资的上海C船舶有限公司进行评估。C公司于1999年6月1日正式改制运作，由B和D散货运输有限公司各出资5000万元（各占50%）投资组建的航运企业（国内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋、近洋、沿海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为21.95万吨，具有国家海事局颁发的《符合证明》（DOD安全管理证书）。船舶技术管理干部86人，其中