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宁波市房地产市场商业市场调研报告 2013年4月 城　市　概　况 城市概况 宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼， 是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”； 地理区位 城市概况 全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显； 行政区划 城市概况 近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度； 经济水平 城市概况 全市主要经济指标在长三角处于前列； 随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段； 发展水平 城市概况 户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升； 城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段； 城市人口 户籍人口：2011年宁波全市户籍人口约576万，增长0.4% ; 全市非农人口为208万 , 农业户籍人口368万 , 户籍人口以农业人口为主 ; 外来人口 : 2011年宁波全市外来人口约430万 , 增长7% ; 户籍人口与外来人口比例为 100 : 75 , 外来人口比重增长明显 ; 城市概况 城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平； 住房需求 市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势； 市区人均住房面积 : 2011年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间； 按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势； 城市概况 “东扩、北联、南统筹、中提升” 协调区域发展战略，构筑城市都市圈； 发展规划 城市概况 城市发展具有多项政策扶持优势； “宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片； 发展特点 城市概况小结 城市发展关键词： “长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、 “经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势” 北仑位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。1984年建区，陆域面积585平方公里，海域面积258平方公里，北仑区辖6街道2镇1乡，有215个行政村和34个社区，现有常住人口70万，其中户籍人口35万。 北仑境内设有北仑区一个行政区和宁波开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、梅山保税港区等5个国家级开发区，是宁波市、浙江省、乃至全国对外开放时间最早、程度最高、国家级开发开放功能区最为集中的区域。2008年GDP达432亿元，增长11%；人均GDP15186美元，居宁波市第一；财政收入79亿元，增长12.9%；工业总产1251亿元，增长15.8%；外贸进出口总额90亿美元，同比增长23.2%。 一、区域状况 北 总体规划结构：一心，两轴，三线，二环，一串，一井 总体规划结构：一心，两轴，三线，二环，一串，一 一心：小浃江片区生态商业服务中心。以商业综合体和中心广场为核心，结合高层商住，商务办公，中 心景观轴线以及自然水体和绿地合为一体的多功能混合区域，共同组成中心区空间和功能上的“都市核心”。    双轴：通过“十字”车行道将城市核心功能及城市街景组织起来。  ——南北“现代都市轴”（小浃江路）纵贯核心区文化生活中心，商务商业中心，生态绿地广场，宜居生活社区，汇聚了各项城市综合服务功能，是一条公共活动及人车流最集中的都市活动轴，同时也是划分小浃江片区第一，二期的分界线。  ——东西“对外联络轴”（泰山路）穿越都市核心区的边缘，由于小港中心区的商业综合区不仅服务于本开发区的需要，而且为整个北仑区西片区提供了各种生活的需求，它的位置布局既对外联系方便，又不干扰本开发区宁静的生活气氛。    三线：以中心区开放式集中绿地广场为源点，利用自然水系河道组成三条不同方向上的放射线，结合步行道，公共娱乐休闲服务设施的布置，形成一条生态景观与公共活动相结合的生态景观线，并渗入城市的居住生活和商业活动空间中。    二环：利用两个自然生态水系统，沿河布置室外公共活动场地、绿化公园、城市漫步系统及社区景观小品，使每个宜居生活小区都直接与生态水系有直接的联系。    一串：环形生活型城市支路把每个特色的小区串联在一起，它不仅提供有限量的机动车使用，而且更是为非机动及人行提供一个安全可靠的交通网络。    一井：两横两纵“井”字型交通轴线组成城市骨架，并在其相交点形成城市的进出口的“门厅”景观点，环形生活型城市支路把居住区组团及区中心级商业中心和街道级商业网点串联在一起，学校设施各