渭南利君项目市场调研.ppt

小 结 渭南房地产业起步于上世纪八十年代末，初兴于九十年代中 期。经过短短四、五年的引导和培育发展，初步形成了以行 政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济 适用房、商品住宅多层次的建设供应体系。 三大阶段，三个片区，是渭南当地的一个房地产市场写照。 第一阶段（1992年－－1997年）主要是各单位职工集资自建 房为主，在本单位院内或新征地为职工建住宅，一个单位一个院落 无法形成规模小区，物业管理、基础设施配套服务管理不到位。 第二阶段（1998年――2003年）由政府统一组织、集中规划、 统一建设的规模小区相继问世，适应了广大人民群众对居住环境的新 要求和高标准，功能齐全的花园小区成为人们向往的家园。房地产开 发业随之兴起，开发投资、建设规模、标准也随之有了较大的提高。 第三阶段（2004年－－2007年） 政府相继出台了相关配套政策，使房地产企业全面健康发展，市区 雨后春笋般的涌现出近50家开发企业，一批优秀的住宅小区相继开发 完工。从初期的乐天小区，龙源小区、绿景园、广厦丽景等；到近两 年对市场有很大影响力的豪润御城、高新幸福城、世纪城等项目，在 规划布局、产品设计、小区功能、配套建设、园林绿化等方面均有一定 程度上的提高。 ◎ 城市中心居住圈 土地供应集中，项目体量较大，开发企业均为当地名企; 主要以舒适型产品为主，户型面积较大; 中心区内颇具规模小区:豪润御城、信达世纪城和新洲城上城。 ◎ 西四路居住圈 区位优势明显,与市中心及西高新相连,配套齐全。 渭南市行政事业单位自建住宅项目在这一区域占相当大的比重，如环保局、电信局、交管局、市政部门区。 对于这一区域的住宅小区，无论从其整体规划、产品设计还是小区综合配套来看，其中不乏称得上是目前渭南市的高档小区（如市政商住小区、汇源小区、金水园等）。 ◎ 高新区居住圈 目前，高新区房地产开发的项目主要有：幸福城、今朝馨苑等，虽然高 新区规划以办公为主，但尚未形成浓厚的生活氛围，商业及市政配套严 重缺乏,人们生活极为不便。但凭借全新的区域规划，城市“西扩”政策 的实施，高新区的房地产也迅速发展了起来，势头见旺，房价逐步上 涨，成为当地一个有竞争力的区域。 住 宅 部分 规 划 该项目是当地及绿景园之后，近几年又一个具有典范的项 目，它的代表性在于以下几点： 地理位置的先天优越； 销售价格的绝对标杆； 产品硬件的细节把握； 商业事件的成功炒作； 营销推广的先声夺人。 当然，作为一个住宅为主题的项目，世纪城也确实 有一些可圈可点之处值得借鉴： 首先世纪城的园林景观做的比较到位，如果说前面 的绿景园做的比较朴实，那么世纪城在景观规划上 就做得比较讨巧，在充分保留原生态大树的基础 上，更加注重建筑与园林围合而成的内部空间，良 好的绿化极大提升了居住的舒适度； 其次，世纪城在产品规划上也比较到位，多层大多 只设计二到三个单元，这样能较好展示建筑彼此之 间的空间，同时也增添了建筑的灵秀之处； 还有，世纪城在一些细节上比较注重，比如空调机 位的档板和公共部分的装饰等。 目前，渭南市场住宅产品的设施配套标准主要体现为：外墙一般贴砖 刷涂料者几乎没有，内墙为水泥沙浆面，地面水泥沙浆拉毛找平，入 户三防门，窗户为塑钢，留有电话、宽带接口，预留壁挂气炉，管道 到位,80%楼盘都带有地下室;大部分有楼宇对讲系统、有线电视接 口，个别档次较高楼盘留有空调外挂机位和24小时热水管道。 4.2 产品配置调查 在渭南住宅项目开发销售中，每一个项目都建有自己的营销中心， 虽然有些项目体量小销售中心非常简陋，但是大多数的项目营销 中心包装档次都相对比较高，如幸福城、世纪城等；营销中心内 部的装修和相关设施也逐渐齐备，相关宣传资料和楼书也逐渐成为 产品销售的必备品。 不少项目的具体销售工作大多由专业的代理公司出任，人员专业水 平不断提高，基本能够胜任所在项目的销售工作。 4.3 销售模式调查 [产品策划宣传推广模式开始向专业化迈进] 通过对渭南住宅市场的实地调研，发现居民对住宅的需求还处在 仅仅是解决居住问题的阶段，而且住宅产品销售状况良好，很多 项目销售率都在80%以上，但是随着市场经济的不断发展和人民生 活水平的不断提高，开发商已经意识到了销售危机，也已经开始 在产品宣传策划、营销推广方面投入了较大的精力 ，开始向专业 化、正规化迈进，渭南也出现了数家专业营销代理公司。 4.3 销售模式调查 [销售优惠幅度大，样板房将露头角] 渭南住宅销售一般都有优惠，一般是按揭贷款优惠1—3%，一次性付款 优惠3--6%，团购优惠幅度更大，一般购