银行对部分行业信贷业务审查要点.doc

银行对部分行业信贷业务审查要点 第十八章房地产行业信贷业务审查要点 18.1商品房开发贷款 18.1.1行业概述 作为推动国民经济发展的重要产业，房地产行业自2003年起进入高 速发展期。随着近年政策和市场反复波动，2009年初部分城市出现了房 价上涨过快等问题。为促进房地产市场平稳健康发展，国务院近期出台了 一系列措施，地方政府也实行了限购等政策，目前，房地产市场前景尚不 明朗。从长期看，房地产行业仍有较大的发展空间，但银行把握市场走势 的难度明显增加，给相关信贷政策制定和信贷资产安全提出了挑战。 当前，农行新发放贷款重点支持总、分行级房地产开发优质客户、合 作三年以上的AAA级以上（含）支持类客户及其绝对控股子公司。县域房 地产重点支持全国百强县区域的客户和总、分行级房地产开发优质客户， 择优支持符合区域准入和客户准入条件且在当地竞争力相对较强的客户。 重点支持农行已经发放贷款的续建和在建的普通住宅项目，严格控制新开 工项目的贷款支持。由于行业信贷政策随着国家相关产业政策有所调整， 审查须密切跟踪政策变化情况，在具体业务中严格落实政策要求。 18.1.2行业术语 容积率：又称建筑面积毛密度，即项目用地范围内地上总建筑面积（但 必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值，是衡量建 设用地使用强度的一项重要指标。别墅项目容积率通常不超过1，多层住 宅项目容积率一般在1-2左右，高层住宅项目容积率多数在2以上。 楼面地价：即单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房产单价的主要 组成部分之一。计算公式为：楼面地价=土地总价/规划建筑面积=土地 单价/规划容积率。 建筑结构分类：建筑物按其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖 混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。砖木结构建筑物建造简单，费 用较低，如农村的屋舍、庙宇等；砖混结构建筑物普遍用于住宅建设；钢 筋混凝土结构建筑物可进一步细分为框架结构、框架一剪力墙结构、框一 筒结构等，主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅；钢结构建筑物 在超高层建筑特别是写字楼中应用较多。 18.1.3主要风险点 政策和市场风险。房地产行业是国家重点调控的产业，近几年 受政策变化影响市场波动较大，相关的投融资及税收等政策出台较为频 繁，特别是对闲置土地管理、农用地保护等政策日趋严格。同时，土地以 及房产市场交易的监管和信息披露还不完善，市场秩序和透明度有待增 强。 财务风险。房地产属资金密集型行业，国内房地产企业融资渠 道较为单一，多以银行贷款为主，一旦市场不景气，企业资金链紧张，流 动性将经受严峻考验，财务风险明显上升。 资金监管风险。房地产企业及其关联公司通常同时开发多个项 目，银行对单个项目资金实行封闭管理的难度较大，且企业一般与多家银 行开展按揭贷款业务，进一步增加了信贷资金监管难度。 18.1.4审查要点 1、客户基本情况 客户应符合农行“支持类”客户准入标准。对于新客户，要特 别关注股东背景和出资能力，并核实出资来源的合法合规性。 通过分析客户及其股东的房地产开发资质等级、累计开发面积、 销售面积、销售额、市场份额、在建项目等情况，判断其房地产开发经验 和实力。对申请商业用房开发贷款的客户，应特别关注是否有同类物业开 发、销售或运营经验。对农行曾提供贷款支持的客户，应审查项目建设和 销售是否达到预期，是否按销售进度还款，对还款进度滞后的，应从严控 制新项目贷款，原则上要求新增信用前按销售进度收回存量贷款。 对国土资源部门认定的土地闲置超过1年的房地产开发企业， 不得发放新开发项目贷款。不得介入土地购置成本过高的房地产开发项 目，特别是近年频现的“地王”项目。 审查客户及其所属集团土地储备规模是否合理、是否结欠土地 出让金，对结欠土地出让金数额较大的客户，应从严审查其项目贷款。 此外，应审查客户经营范围是否包括房地产开发以外的业务，对部分 同时从事建材经销业务的房地产企业，应了解其拟建、在建项目情况和整 体资金需求，防止将短期信用用于房地产开发。 2、财务状况 对专门成立的项目公司，重点审查项目资金来源及投入情况。 一是通过客户财务报表中“实收资本”、“其他应付款”、“长期应付款”或 “应付账款”等科目分析资金来源，审核项目资本金是否符合相关规定。 二是根据发票或支付凭证，核实项目已投入资金是否在“预付款项”、“存 货”和“在建工程”等科目中反映。 对连续开发多个项目的客户，还应分析客户或所属集团整体财 务状况，参考行业平均指标分析其偿债能力、盈利能力、营运能力以及现 金流状况，同时，根据其在建及拟建项目规模，测算其是否具备同时开发 多个项目的出资能力，防止同一资金被用作多个项目资本金。 3、合法合规性 审查项目是否已取得合法有效的核准（备案)、环评等手续，项 目评估总投资与核准（备