大港区城市绿洲项目营销报告4.7.ppt

大港经纬置地城市绿洲项目 营销方案 2012.4.5 导 读 一、宏观市场 二、SWOT分析 三、推盘思路 四、营销思路 五、推广费用 六、人员架构 CHAPTER 1.1 宏观市场--区域市场 大港区商品住宅市场 大港区2010—2011年商品住宅成交走势 全区2011年商品住宅市场成交27.80万㎡，同比2010年小幅上涨 1.35%。 2011年大港区商品住宅成交均价为6224元/㎡，同比2010年上涨 9.46%。 受限购政策影响，2011年2月形成集中放量增长的局面，透支了未来一段时间的需求。 大港区商品住宅供求走势 2006年—2011年大港区商品住宅新增供应面积约255.8万平方米，成交面积约170.8万平方米。且2010年及2011年市场去化量明显低于供给量，给2012年市场带来很大压力。 港东新城商品住宅供需情况 自2006年至2011年，大港区港东新城商品住宅新增供应量呈逐年递加趋势，成交量远低于供给量，2011年去化率不足20%。 2006-2011年新增供应量高达169.4万平方米，总去化量100万平方米，供给量远大于成交量，后市港东新城竞争将更加激烈。 供给大 去化小 市场竞争激烈 大港区二手房住宅市场 大港区2006—2011年二手住宅成交趋势 2010、2011年二手房市场成交量较2009年相比有大幅回调，一方面是调控原因，另一方面价格也是很重要的原因。 二手住宅成交量受政策影响较大，但价格却依然呈平稳上涨态势！ 二手房市场较为冷清，市场未形成成熟的投资力量！ 港东新城成交价格分析 港东新城2006—2011年成交价格走势 2006—2011年成交价格呈不断增长态势，但2010—2011年价格虽然还在增长，但增长幅度较为缓慢，主要是因为供应量的不断加大，去化率保持相对稳定，存量不断加大；另一方面价格在2009年快速拉升至2010年初至价格峰顶后逐渐回落，后开始在合理的范围内小幅波动。 纵横观点 从土地上场来看，2011年度只推出一幅住宅用地，总建筑面积在11万㎡，土地供应大幅缩水，项目新增速度减缓； 从商品住宅市场来看，2011年度大港区总成交套数2787套，月均成交约232套，目前在售竞品约17个，除新开盘项目当月成交较为活跃外，其他月份成交量约在10套以下； 2011年大港区成交均价小幅增长。2012年，随着调控政策的稳定和巩固以及供应量的加大，区域价格的提升存在一定的难度。 2012年大港区存量约在66万㎡，新增供应预估在40—50万㎡，市场供应不断加大，市场呈现供过于求的局面，市场面临巨大挑战。 随着市场存量的不断加大，项目竞争将会越发激烈！ CHAPTER 1.2 宏观市场--竞品分析 区域竞品分布 主要项目对比——基本信息 项目名称 总建面 入住时间 单户层高 车位比 物业公司 主力产品 （万平米） 维朗山海川园 15 2013.5.1 2.9 1:1 天房物业 高层、洋房 房信海景园 5 2011.6 2.9 1:0.7 荣达物业 高层 泰达港湾 6.2 2010.6 3 1:0.8 小波物业 高层 泰达风景 14 2013.9 3 1:1 小波物业 高层、别墅 心泊馨城 11 2012.5.1 2.9 1:0.9 泰达万洁 洋房、小高 滨海新代城 7.3 2012.6 2.9 1:0.8 红都物业 洋房、高层 福源花园 12.05 2012.6 2.9 1:0.8 晨晖里物业 高层 枫尚河院 4.7 2012.7 2.9 1:1 港城物业 洋房、多层、高层 溪谷港湾 7.6 2012.9.30 2.9 1:1 兴港物业 小高层、高层 福锦园 13.8 2012.5 2.9 1:0.8 建工物业 洋房 巴登巴登 30 2013.6 2.9 1:1 龙达物业 洋房、高层 剑桥港湾 16.6 2012.8.31 2.9 1:0.8 房信物业 别墅、洋房、高层 恒盛尚海湾 97 2012.8 2.9 1:0.8 长城物业 洋房、别墅 总计 240.25 —— —— —— —— —— 交房时间集中在2012年5-10月；高层大量上市、产品同质化严重。 大港区2012年度体量统计 在售项目体量分析 项目名称 总建面 （万/㎡） 已推面积（万/㎡） 成交面积（万/㎡） 存量面积（万/㎡） 未推面积（万/㎡） 入市时间 维朗山海川园 15 7.5 1.37 6.13 7.5 2011年7月 房信海景园 6.25 6.25 4.18 2.07 0 2009年10月 泰