宣化项目市场研究及策划定位报告20120609.ppt

购物心理及消费习惯 消费者需求 最常在皇城北路周边消费的产品种类 最常消费的是农贸副食、其次为餐饮及日常食品，服饰、日用品以及童装玩具也是经常消费的产品类型 从消费者选择的最经常消费的产品类型上看，最常消费的为农贸副食，可以考虑在本项目也引入此类业态，并作为主力业态，成为吸引人流的主流业态。 从消费者其次及再次消费的产品类型来看，日常食品、服饰、童装玩具以及日用品等业态也被提及，可以考虑在本项目主力业态之外，设置一部分此类业态，提升商品种类的丰富程度。 本项目经营主题判断 受访者认为本项目适合的商业主题大型超市、农贸市场、小商品市场等，而选择专业卖场、百货大楼的比例相对较低 完全不合适 不太合适 一般 比较合适 非常合适 1 2 3 4 5 对比打分，认为本项目适合何种经营模式 本项目适合的经营主题主要有从高到低依次为大型超市、农贸市场、小商品市场。 大型超市经营的难度相对较高，对本项目的适用性不强，因此发展农贸市场、小商品市场从消费者及经营者角度，存在发展的可能性。 对本项目经营模式及价格判断 需求问卷 目录 5 15 26 32 41 宏观区域发展及用地分析 商业物业市场研究 商业经营者及消费者问卷研究 项目整体定位 典型可借鉴案例研究 专业市场 综合市场 农贸市场 地块定位方向初判的考虑因素 土地的物理属性 区域的房地产环境 规划设计的边界条件 投资方的财务要求 交通可达性 可视性 周边居住人口 配套成熟度及产业聚集性 房地产市场 规划指标 建筑形式 抗风险能力 收益能力 通过主要交通方式到达、离开地块的便利性 在主要人流、车流路线上地块建筑的可识别性 周边常住人口的数量、质量、类型、特征 基础设施、教科文卫设施的完善程度与水准，同类或密切相关物业形成聚集趋势 房地产市场的市场空间及发展机遇 土地的用途、开发强度、限高等规划指标 已形成的建筑形态或已确定的设计原则 现金流的安全性和稳定性 短期的销售回收与长期的经营回收 在判断一个房地产项目的定位方向时，主要应考虑土地物理属性、区域房地产环境、规划设计条件以及投资方财务要求。我们将从这四方面入手，在本项目现状的前提下，分析不同业态对各条因素的满足程度，并最终得出初判结论。 方向判断的考虑因素 综合考虑土地、区域现状、设计条件、投资回收要求 定位方向判断 定位方向判断 影响因素 专业市场 综合市场 农贸市场 对交通可达性的要求 很高 很高 中 对可视性的要求 高 高 中 对周边居住人口的要求 低 中 高 对配套成熟度的要求 高 中 中 对产业聚集性的要求 很高 中 中 对规划指标的要求 高 中 中 对建筑形式的要求 高 中 中 自身的抗风险能力 高 中 中 自身的收益能力 中 高 中 专业市场对交通可达性和产业聚集性的要求都很高。特别是交通可达性，另外建筑本身及建筑形式也至关重要。 综合市场对人流的要求高，因此其对可达性与周边居住人口的要求很高。另外，综合市场对交通组织、动线设计、业态布局的研究也很高。对于产业聚集性和配套的成熟度的要求不高。 农贸市场，因此其对建筑本身要求不高。但作为广义商业的一种，其对周边居住人口的要求较高。 区域环境 项目现状 投资风险 除市场因素外方向判断的考虑因素 不同物业类型所需考虑的重点因素不同 影响因素 专业市场 综合市场 农贸市场 满足交通可达性的要求 √ √ √ 满足可视性的要求 √ √ √ 满足周边居住人口的要求 √ √ √ 满足配套成熟度的要求 × √ √ 满足产业聚集性的要求 × × × 根据之前对区域条件的分析以及地块SWOT分析： 区域现状在可达性、可视性、现在及未来人口数量均能满足三种物业发展的要求。 发展专业市场、综合市场、农贸市场三种商业业态，单从土地属性和区域环境来看大多条件符合要求，因此存在发展此三种商业物业的可能性，但在市场及投资财务、后期招商方面需予以进一步考虑。 土地属性及区域环境对各业态发展的满足程度 从土地属性和区域环境来看，专业市场、综合及农贸市场存在可能性 定位方向判断 定位方向判断 对市场实现力的满足程度 从市场实现力来看，综合及农贸市场存在可能性 项目 专业市场 综合市场 农贸市场 供应量及竞争程度 高 低 中 租金水平 中 高 低 出租率水平 中 高 低 市场需求程度 低 中 高 业态操作难度 高 中 低 市场综合表现情况 × √ √ 根据之前对各类市场的现状分析以及需求分析： 供应市场表现力上综合市场﹥专业市场﹥ 农贸市场。 需求市场表现力上农贸市场﹥综合市场﹥专业市场。 考虑到业态引入的操作难度、供应量及竞争程度、市场表现力等各方面因素，项目可实施性综合市场﹥ 农贸市场﹥ 专业市场，综合市场及农贸市场存在可能性。 专业市场后续投资水平高，但鉴于区域环境及商业成熟度，其招商难度大，租金水平中等。