府苑雅都市场定位报告.ppt

价格策略 营销策略 参考条件 地理 位置 周边 环境 交通 配套 商服 配套 园区 配套 项目 规模 景观 设计 产品 设计 发展商 实力 工程 进度 合计 均价 项目名称 8 10 7 11 12 9 10 13 6 14 100 近海城邦 Pa=3185 5 7 4 8 8 6 6 10 4 11 69 亿甲府第 Pb=3389 6 8 4 8 9 8 8 12 5 12 80 盛辉世纪城 Pc=3200 6 8 5 8 8 6 7 11 5 12 76 清波苑 Pd=3447 6 7 4 8 8 7 7 11 5 13 76 浦东国际新城 Pe=4312 7 9 3 6 7 5 6 10 4 14 71 宏发国际城 Pf=3348 5 7 6 5 11 9 9 12 6 12 82 本案 Px 6 8 5 10 10 4 10 12 4 10 79 注：由于竞品项目建筑形式与本案均有区别，且每个类别产品均分别定价，而我司在这里只取整个项目的均价作为与本案价格的参考标准。 价格策略 营销策略 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）× Pa=（79/69）×3185≈3645 Pb’=（Qx/Qb）× Pb=（79/80）×3389≈3346 Pc’=（Qx/Qc）× Pc=（79/76）×3200≈3326 Pd’=（Qx/Qd）× Pd=（79/76）×3447≈3583 Pe’=（Qx/Qe）× Pd=（79/71）×4321≈4807 Pf’=（Qx/Qf）× Pd=（79/82）×3348≈3225 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=17% Wb=12% Wc=11% Wd=14% We=25% Wf=21% Px=∑PiWi =Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+ Pd’Wd+ Pe’Wd+ Pf’Wd =3645×17%+3346×12%+3326×11%+3583×14%+4807×25%+3225×21% ≈3767（元/㎡） 销售均价修正 经过与周边竞品均价对比推算，本案表均价定位在3767元/㎡，在去除今年市场宏观环境不利因素影响（100元），及操盘过程中的折扣因素（7%），最后实际均价为：3500元/㎡ 价格策略 营销策略 定价方式 由于项目的景观水系贯穿于整个园区，形成了错致有别的特色园林景观。 根据本案景观“移步异景”的特点，可以采用“一房一价”的动态定价法，使价格能够自由浮动，以便对后期价格调整灵活掌握。 价格提升策略 营销策略 价格轴线（元/㎡） 推盘节点 3200 3600 4000 4400 3500 3700 4100 4300 开盘入市 货量加推 二期开盘 持续热销 开盘入市：低价入市，吸引受众，引爆市场。 货量加推：价格持续小幅上扬，制造市场紧迫感。 二期开盘：在已树立品牌形象的前提下二期入市，提高价格，拉升产品价值空间。 持续热销：保留货源销售，用提价策略来强调产品的升值价值，刺激市场完成清盘。 项目竞争策略 核心竞争层面——客户资源的竞争 对于本项目来讲，竞争的最核心压力来自于市场客户资源方面；当市场的刚性需求被消化殆尽时，投资型置业的客户群就成为市场的重要组成部分，同时也就意味着这方面的客户是市场上众多楼盘争夺的焦点。 辽中的城市化规模有限，市场客户存量有限，特别是高质客户就更加稀缺。加之在目前市场信心受到打击，客户观望心态日趋加重的大环境下，这种竞争就尤显白热化。 另外，由于区域市场发展水平有限，成熟度不高，各项目在产品价值档次上并没有拉开较大的量级，能够使用的吸引、打动客户的手段不多，可以预见在未来“价格促销”将成为了一种普遍选择，这也就意味着客户层面的争夺最终转化为“价格战”。 营销策略 次级竞争层面——市场价值空间的竞争 营销策略 同时辽中房地产市场正处于成长期，各项目都希望能够在市场树立自己的价值形象，以实现项目品质的拉升，并最终促进其价值最大化的实现。因此，各式各样的“概念”层出不穷，“概念”的混乱与炒作扰乱了市场，也使后续项目在树立市场价值形象时，面对更大的阻力和挑战，市场价值空间的争夺也将成为本项目必须要面对的挑战。 项目竞争策略 营销策略 产品层面 1 充分挖掘项目在产品方面的差异化特点，并进而使其成为项目树立差异化市场形象的重要支撑— 核心价值点。 以差异化的市场形象及市场操作，弱化项目的劣势，增强项目的市场竞争力水平。 营销层面 2 利用有限的时间及空间，对项目的营销策略进行调整，并采用有效地、符合市场环境的营销手段