住房贷款还款计算方法.doc

住房贷款还款计算方法 (2007-02-04 08:20:50) 转载 标签： 住房贷款 还款计算 等额本金 等额本息 分类： 　　我们这里再次进入买房贷款的高峰，房贷还款是很多人关心的问题，从物业公司带回的住房贷款还款表中（见下面表1，表2），我逆向找到有关的公式，对应表中的各项，我把公式加以改造，以便清楚地知道各项的含义及计算方法，这样不仅可以按照自己的实际情况，采取两种贷款方式中对自己有利的一项，而且也知道每月还款时银行计算是否正确，从而做到心中有数。如果你明显知道自己有能力提前还款，建议采取等额本金的还款方式，这样可以减少利息支出。在最后我给出了Excel公式和c程序计算月还款额度，供大家参考。以下用到的术语都按照表中的术语，以便规范。 　　为了你更好理解，建议你点击参阅我以下几篇文章　　住房贷款还款计算方法???　　住房贷款还款本息明细计算 　　利率调整如何计算倒存天数　????利率调整后住房贷款还款计算 　　住房贷款提前还贷 一　住房贷款两种还款方式及计算公式　　1、等额本息还款法，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。公式为：每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)　　上面公式中，全是固定的数，所以还款额度是固定的，我们把公式改造一下：每月还款额＝贷款本金*月利率+贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)　　其中：我们称‘贷款本金*月利率’为月付利息，称‘贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。两者相加的和为每月还款额，我们也称其为本息合计（一个月的）；利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金，也就是你支出的全部利息。“^”表示指数，在Excel中使用power表示，在c中使用pow表示，需要头文件 #include cmath 。　　　　2、等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)*月利率　　其中： 累计已还款本金＝贷款本金/总还款月数*已还款月数上面公式中，已还款月数是变化的数，所以每月还款额度是变化的，我们把公式改造一下就成为：　　每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)　　其中：贷款本金/总还款月数，我们称其为月应还本金，是一个固定的值；贷款本金*月利率，我们称其为首月应付利息，是一个固定的值；贷款本金/总还款月数*月利率=月付本金*月利率，我们称其为利差，是一个固定的值；首月应付利息-利差*已还款月数，就是当月要还的利息，它是一个变数即：第X月应付利息=首月应付利息-利差*（X-1）；应付利息总额=全部月数的月应付利息总和，就是你支出的全部利息。　　二 两种还款方式举例 　　本表以本金10000元为例的公积金贷款，现行利率是，五年以下（含五年）年利率4.14%（月利率3.45‰），五年以上年利率4.59%（月利率3.825‰）　　注：商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。??等额本息还款表1?? 　 Ａ列 Ｂ列 Ｃ列 Ｄ列 Ｅ列 １ 年限 月付本金 月付利息 本息合计 利息总计 ２ 1??? 到期 一次 还本付息 414 ３ 2 400.37 34.5 434.87 436.88 ４ ３ 261.36? 34.5?? ? 295.86 650.96 ５ ４ 191.92 34.5 226.42 868.16 ６ ５ 150.3 34.5?? 184.80? 1088 ? 我们假设，F2单元格为本金10000元，F4为月利率0.00345，F6为月利率0.003825元，则B3单元格输入公式月付本金=$F$2*IF($A3=5,$F$4,$F$6)/(POWER(1+IF($A3=5,$F$4,$F$6),$A3*12)-1)。C3单元格输入公式为月付利息=$F$2*IF($A3=5,$F$4,$F$6)，D3单元格输入公式本息合计 =B3+C3，E3单元格输入公式利息总计=D3*A3*12-$F$2，就是对应2年贷款的还款方式。2到5行对应的，先选择B3到E3，然后拖动E3的黑点，到E6松手即可。　　其中B6单元格，5年 5*12=60月的月付本金，10000*0.00345/((1+0.00345)^(5*12)-1)=150.3，C6列月付利息=10000*0.00345=