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关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释的理解与适用 主讲人：汪 涛 忠三律师事务所襄樊分所律师 襄樊学院经济与政法学院讲师 襄樊市人民政府法律顾问 襄樊仲裁委员会仲裁员 中国（襄樊）知识产权维权中心成员 联系电话忠三律师事务所简介 湖北忠三律师事务所成立于2001年3月，是武汉市司法局直属的综合性合伙制律师事务所，在襄樊设有分所。本所秉承“忠于事实、忠于法律、忠于客户”的理念，奉行“为人民服务”的工作精神，通过合伙人不断创新及追求卓越的现代法律理念，现已成为武汉市乃至湖北省规模较大并居于领先地位的综合性律师事务所。 一、业主的认定 （一）立法过程的争论 1、以登记为准 2、只要符合物权法规定的物权取得方式，均应认定为业主 3、只要是基于买卖、赠与等民事法律行为，已经合法占有专有部分的，尽管尚未登记，也可认定为业主 4、应当合理限制。对于一手房可以按照第三种观点，但是对于二手房买卖，则不能完全适用第3种观点，应当根据事实情况具体认定 （二）理解适用 1、依法取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。“人”指自然人、法人、其他组织 2、如何理解基于合法建造行为取得专有部分所有权 （1）解决建设单位业主身份的问题.本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。 （2）在建筑物年限届满的情况下，根据《物权法》第76条之规定，业主可以共同决定改建、重建。改建、重建后业主身份的问题。 3、如何理解占有 合法占有、自主占有、公然占有，既可以是直接占有也可以是间接占有 4、业主不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。 （三）疑难问题： 1、建设单位一房数卖，如何认定业主身份 已经登记的，以登记为准，没有登记的，通过仲裁或诉讼后，根据生效法律文书确定 2、二手房买卖业主身份的认定 （1）注意本条第2款仅仅是对一手房买卖业主认定进行了规定； （2）二手房认定应当根据具体情况认定 二手房业主身份的认定 1、买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人转移占有的，参照本条第2款精神，可以认定为业主 2、买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让该专有部分并向其相对人转移占有的，如果双方当事人对业主身份产生争议，应以登记为准确定业主 3、二手房中一房数卖业主如何认定，原则上已经登记以登记为准，未登记的经仲裁或诉讼后凭生效法律文书确定 二、专有部分如何认定 根据解释第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 关键问题： 如何理解构造上的独立性、和使用上的独立性？ 没有登记的车位能否认为是专有部分？以前各地做法不一，但是从2008年颁布的《房屋登记办法》来看，多数人倾向于车位应属于“基本单元”可以登记 绿地、露台能否成为专有部分(1、符合规划2、物理上属于特定房屋，3、销售合同中有约定） 专有部分的范围 本人赞同“壁心说” 共有部分 共有部分的范围： （一）法定共有（物权法第70、72、73、74、79） 1、建筑区划内的道路（城市公共道路除外） 2、建筑区划内的绿地（城市公共绿地或明示为个人的除外） 3、其他公共场所、公用设施 4、物业服务用房 5、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 6、电梯、水箱等 （二）天然共有部分： 天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。 包括1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2、建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 （三）其他共有： 因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。 注意的问题： 供水、供电、供气、有线电视、网络设施是否属于共有？ 争议比较大，司法解释没有涉及。 实务中应注意的问题 一、利用共有部分的受益应当归全体业主共育 二、会所是否属于专有部分？ 三、物业用房是否可以属于开发商？ 四、楼顶平