国泰项目地产报告.ppt

国民经济保持较快增长。初步核算，全市实现生产总值（GDP）1900.76亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0％，经济总量继续保持全省第一。 固定资产投资保持较快增长。全年全社会固定资产投资494.49亿元，比上年增长35.2％，增速比上年提高15.6个百分点。其中，城镇项目投资340.20亿元，增长43.0％；房地产开发投资87.49亿元，增长27.6％；农村投资66.80亿元，增长12.8％。 全市城镇居民人均可支配收入15972元，比上年增长12.4％；城镇居民人均消费支出10812元，增长8.1％。城镇人均住房建筑面积34.9平方米。 商圈业态调查 泛中山商圈：业态分布主要以中山路的服装为主，同时兼有小型百货商场与药妆超市。 丰泽广场商圈：以新华都丰泽商城为代表幅射周边区域，有大型停车场，交通极为便利，人流量大，周边居住密度高，有极大的发展潜力。 新车站商圈：业态以百货与家电为主，代表商家为大洋百货/苏宁电器。 中心客运站商圈：新发展商圈，中/长途运输集中地，业态包括百货/超市/餐饮等，代表商家为百汇商场。 泉州主要商圈商业基本以底商为主，租金基本在40至360元区间，其中中山-涂门街商圈最高，丰泽广场次之。餐饮的租金大约为55-90元/平米。 从租金来看，泉州的商业需求非常旺盛，总体租金较高，导致商业售价不断上升和投资商业倾向明显。 结论： 泉州商业到07年已经形成了几代商业模式共存的格局：有第二代中闽/大洋百货/新华都，第三代的SHOPPINGMALL/沃尔玛，还有属于第一代批发市场等。泉州的商业带已经初步形成。 泉州市近几年商业发展迅猛，新的商业形态不断涌现，世界500强商业巨头纷纷瞄准泉州设局布点。 泉州强有力的消费市场使得商业零售业仍有较大的提升空间。 泉州商业整体规划分析 与历史旅游名城相适应，是幅射力强的商业和物流中心。 商业用地放量增大：06年底供应的九宗土地中，商业用地面积超过50万平方米，且主要集中于城东片区。政府在商业金融的用地规划中，将重点打造泉州城东片区。 未来泉州将建设的1万平米以上的大型购物中心为6个，5000平米以上超市/商场18个，5000平米以上酒店餐饮36个，5000平米以上专业店6个，5000平米以上仓储9个，5000平米以上百货店19个。总体供应量和规划较为集中，规划以上购物中心为6个基本能满足市场需求。 2007年潜在商业项目统计 结论： 新推商业主要集中于丰泽及城东片区，未来大量商业物业集中推出，将对泉州租售市场带来较大压力。 总建筑面积71826平方米,地上54316平方米,住宅45213平方米,商业面积8342.67平方米,配套公建760.32平方米,地下17510平方米,建筑密度0.39,容积率3.49,291户,总停车位364. 项目定价的依据 美食街底层商业的销售价格一般都在1.6-1.9万之间； 本项目是美食街档次最高的项目，无论从规划到设计到经营等都在美食街一支独秀； 项目品牌：项目发展商实力雄厚，美国联泰打造的精品项目。 项目推广原则 THE ENDTHANKS 以中高档经营为主基调 提供绿色/健康/品味的餐饮服务,使项目成为具有特色品味/舒适环境/优越的消费模式/特色的服务的大型美食休闲中心,体现项目定位优势及长远市场竞争力。 关于项目的其他方面思考 [国泰花苑]自身要体现文化背景的传承,让社会认识到两大集团企业共同开发一个小型商住花园,在其一般目的之外/之上的巨大的品牌/资源等综合实力,必须要从品牌发展的角度上做文章. 在提高项目自身的知名度的同时,扩大项目的社会影响力,为企业在泉州的发展提供良好的基础,为自己的市场形象/消费者定位/品牌的发展提供新的角度. 注重品牌建设及文化传承 在装修材料的选用方面,可以在外立面/花园/大堂/大厅以及商业定位/业态的设计上大胆设想,除了[国泰花苑]项目自身价值,还要用项目外观这一附加价值吸引更多潜在目标客户群前来考察.在这些地方突出项目个性,成为[国泰花苑]项目的亮点. 在[国泰花苑]的起步阶段就必须注入差异化风格,融入区别其它项目的新鲜元素. 外立面要现代而醒目，装饰线条感强。 突出项目的个性 打造泉洲精品美食休闲街.以本项目为起点,带动周边业态向更美方向发展,向休闲美食\精品美食方向发展.单靠一个项目做精品有困难,只有树立标榜,从影响\改变周边的环境入手,步步跟进,最后形成对整个美食街的统一经营管理,整体打造运营机制入手,才能符合项目长远发展的需要. 项目是核裂点,通过本项目商业的运营,整体提升美食街的品牌,使美食街物业能整体升值. 以精品休闲美食带动美食街业态的发展 项目内街是背街,要保持好的品质和经营环境,必须要做好内街景观. 外街：外街要以鲜明的线条和色彩体现与周边截然不同的