寿光步行街营销策划报告.doc

寿 光 步 行 街 项目工作方案 （草案） 青岛智鑫置业顾问有限公司 2004年1月28日  前 言 非常荣幸接受贵司委托，为贵司所开发的寿光步行街项目提供项目策划与销售代理服务。 在进行了初步的项目地块和周边环境考察的基础上，通过对寿光步行街项目的研究，我们认为这是一个非常具有挑战性并且值得我们倾注热情与智慧为之服务的项目，同时也是一个非常有潜力并且前景看好的项目，我们相信，在贵司的大力支持下和双方的共同努力下，在本项目卓越品质的基础上，结合我司专业、规范的策划服务，本项目一定能取得最终的成功。 我们相信，“既要低头走路，更要抬头看路”，因此，我们在对项目及市场进行分析的基础上，提出本策划报告，目的在于为本项目的开发及营销工作提供思路和指导。 作为策略性的报告，由于时间紧，市场分析有限，本报告还需要后续进一步的完善和讨论，并且在执行的过程中还将根据市场的反馈进行必要的调整。  经济背景与市场分析 第一节 城市基本情况 具有较好的经济基础，但总体上人均收入及消费水平仍较低，经济规模及人口规模偏小，难以支撑大型、高档零售商业的发展，中档、中小型商业存在较大的发展空间 寿光市位于山东半岛中部，渤海湾莱州湾南畔。海岸线长56公里，总面积2180平方公里，地形全部为平原，是全国对外开放的城市之一。寿光市直辖19个乡镇，3个街道，人口104万。改革开放以来寿光经济和各项社会事业发展迅速，连续五届进入“中国农村综合实力百强县（市）”行列，1994年跻身全省首批小康市，1995年被国家命名为“中国蔬菜之乡”。2002年，全市完成国内生产总值132亿元（相当于青岛市黄岛区的水平），人均12692元，同比增长14%，其中第一产业增加29亿元，同比略有增长，第二产业增加值58亿元，增长21%，第三产业增加值45亿元，增长13%（二、三产业构成寿光经济的主体）；完成财政收入9.2亿元,其中地方财政收入5.16亿元,全社会固定资产投资41亿元,农民人均收入4302元（考虑这种收入水平下的消费能力和消费水平，2003年山东省农民人均纯收入3145元，位居全国第一的浙江省2003年农民人均纯收入5400元，）,各类存款余额101亿元。 全国十大农副产品批发市场之一的寿光蔬菜批发市场，年交易额28亿元，业务涉及全国所有省、自治区和直辖市，以及日本、韩国等近30个国家和地区；上市公司晨鸣纸业在寿光具有举足轻重的地位（包括在经济、就业等方面）。 总体来看，寿光作为县级市，其经济发展在全国同级县市中排位比较靠前，但是作为一个以农业人口占主体的县级城市，农民人均收入只有4300余元（城镇人口人年均收入为 元），无论从城市经济规模、人口规模还是人均收入水平来看，短期内都难以支撑大型现代商业的快速持续发展。作为县级城市，集贸市场、中档的中小型零售业具备较大的发展和成长空间。  商业发展状况 已具备相当的商业规模，但商业发展水平相对滞后，商业投资回报率可观，存在商业发展的空白点和市场机会 寿光作为一个经济较发达的县级市，商业发展已经初具规模，不但有一定规模和数量的集贸市场、临街店铺，而且拥有营业面积上万平米的大型超市和百货商场，作为一个县级市而言，其商业发展水平和规模还是相当可观的。特别是以中百佳乐家为代表的现代超市和国际连锁快餐肯德基的存在，说明寿光的商业正在迅速从规模型的粗放发展走向追求品质、服务的现代、集约商业发展模式。 寿光的商业区目前主要集中在东起迎宾路、西至石马路，南起圣城街、北到广场街的半径约600米左右的区域内，值得特别关注的是该区域的商铺租金收益水平相当高，平均年租金收益率能够达到10－15％，相对于国内多数城市8－10％的年租金收益水平，还是比较可观的。 但是也应当看到，整体而言，寿光的商业发展水平还是滞后的，特别是在商业品质和服务上，而且很多商场经营内容重复，购物环境较差，经营管理落后，因此，适当提高经营档次，改善服务品质、优化购物环境，提升经营管理水平，应是寿光商业追求更好、更快发展的一个切入点。 随着城市化速度的逐步加快，在寿光市中心区商业竞争激烈和居民生活形态发生变迁的大趋势下，商业业态应当有所创新，才能更符合当地商业发展和消费需求的需要。 寿光步行街的建设，应该在对本地经济、居民消费和商业发展情况进行认真分析的基础上，寻找市场和居民购物消费的空白点，才能保证项目开发和后续经营的顺利与成功。  项目分析 项目基本情况分析 基本情况描述 寿光步行街为商业改造项目，于2003年11月8日通过拍卖取得项目用地，并于2003年12月下旬通过规划审批。该项目占地面积15018平米，建筑面积34400平米（暂定），其中商业部分建筑面积30220平米（暂定，如果做地下部分，则此建筑面积已不准）。该项目位于新兴街中段路南，夹在