桥梓湾商业策划案.ppt

桥梓湾 商业策划方案 营造青浦新型现代商业中心 发展中的青浦 青浦区位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用。境内多条高速公路通达各地，物流资源丰富。 2003年实现GDP首次突破200亿元大关，达207.1亿元，同比增长22.8%，增速比上年快5.9个百分点，跨上了年环比增速超过20%的新台阶。 全区人口约46万，外来流动人口为27万左右。 2004年上半年，在全区经济持续增长的情况下职工半年平均工资达到10118元，比去年同期增加1101元；月平均工资1686元，比去年同期增加183元，增长12.2%，增幅比去年同期上升了2.1个百分点。 特色餐厅（A区） 高级茶楼（B区） 休闲餐厅（B区） SPA 美容美发（B区） 特色火锅（B区） 特色小吃（B区） 生活家居（B区） Coffee shop （E区） 甜品店（E区） 时尚零售店（E区） 特色零售店（E区） 生活服务 广场KIOSK 增加广场摊位 聚集广场人气 露天广场 充分利用露天环境 营造高品位的气氛 休闲设施 儿童娱乐设施 ----增添广场气氛 吸引家庭消费 休憩设施 在消费购物之余小歇片刻， 感受生活之美 项目建筑规划方面的建议 广场景观小品 临水而建，发掘水元素 中小型活动的广场 标志性建筑 儿童游乐区 广场景观 增加广场绿化， 提高休闲环境 销售方式研判 销售方式： 带租约销售： 由发展商对所开发的物业进行自主招商，并与租客在合同中约定相关事宜，招商完成后再将物业出售给投资客户 售后返租： 发展商先将物业出售，并约定在一定时间内保留物业的使用权和经营权，业主仅就其购买部分按比例享有收益。 区域商业分析 区域商业分析 青浦主要商业布局： 公园路 城中东路 城中北路 区域商业分析 主要商业租金状况 商业类型 商业代表 大卖场 农工商大卖场 世纪联华大卖场 主题商业街 欧洲商业街 沿街商业 城中东路沿线 公园路沿线 城中北路近世纪联华沿线 商业主要业态及代表 区域商业分析 区域商业分析 农工商大卖场 优势：开业较早、品种齐全、价格相对低； 劣势：交通组织较乱、立面较差、管理和货架陈列一般 世纪联华 优势：商业气氛浓厚，交通组织、业态规划较为合理 劣势：地理位置较偏、商品的价格优势不够明显。? 主要商业经营状况 区域商业分析 欧洲街： 前期以销售为主，而后期的招商和经营管理上又缺乏鲜明的主题，业态引进上没有进行有效筛选，导致目前经营管理比较混乱， 城中东路沿线： 沿街底层商铺，经营状况较好，人流量较大，为目前主要的商业街。 主要商业经营状况 区域商业分析 区域商业状况特征 各商业网点经营状况良好，均处于良性上升空间 发展速度相对较慢，新型商业较少 商业分布较为分散，大型百货较少 商业业态业种较少，商品品项较少 项目商业策划 策划思路契领 激活、优化原有的人流导向 提高当地消费者 的日均人流量 提升区域 消费水平 吸引周边区域观光购 物扩大市场知名度 活跃夜市气氛 挖掘夜市潜力 通过培育、扶持 实现根本性的战略变革 使桥梓湾商城顺利迈入 持续健康发展的轨道 成为区域购物、文化、休闲、娱乐的首选地 项目产品定位 商业规划的补充性 业态业种的超前性 经营消费的品牌性 引领青浦新生活大型商业中心 项目商业定位 高标准的规划设计 独特的产品形态 极具特色建筑设计 百联集团的品牌魅力 深厚的人文资源 优美的景观资源 旅游资源巨大潜力 尚未激发的消费潜力 生活、休闲、时尚中心 项目文化定位 传统与现代的融合 展现海派文化的新舞台 “在青浦，亲临新天地的雅致生活” 消费者 …… 人性化 尽可能地尊重客户的购物习惯，符合人性规划，方便客户购物 投资者 …… 效益化 让消费者在商城内逗留更长的时间引发消费者购物欲 管理者 …… 合理化 有效疏导人流，便于日常管理 功能分区原则 时尚生活的最前沿， 交流互动的新平台 功能分区核心理念 核心 ：强调每一位置身桥梓湾商城的人，都怀有强烈的消费意识，积极投身于为之精心营造体验消费环境中，以此突出项目参与性和互动性。 商业业态组合 娱乐 25％ 餐饮 50％ 零售 15％ 休闲 10％ 其他 5％ 会所/高档餐饮 A 区 E 区 创意街铺/中西简餐/特色零售 B 区 休闲茶楼/民俗工艺大型餐饮/美容SPA火锅甜品/风味小吃 业态分布 会所（A区） 特色餐厅（B区） 酒吧（B区） 专业零售店（B区）