物业案例分析2.ppt

物业案例分析 1.物业常见案例分析 2.物业常用法律条例 案例1 法律依据：《合同法》第365条、第374条、第 367条 2011年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。 2011年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。 西安市汉阳区法院一审判决，认定双方之间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。 该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先生的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。 案例分析 在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是《中华人民共和国合同法》中关于保管合同的有关条款。 一、第365条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。” 二、第374条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。” 三、第367条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人双方另有约定的除外。” 从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。 上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致。郭先生停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。 对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务 如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任； 如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任； 如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。 假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。 案例2 1 法律依据：《物业管理条例》第36条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 2009年1月，滕某入住三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，从2009年11月3日起至2011年11月3日止一直未交付物业费。 案例分析 物业公司将滕某告上法庭 法院判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判决滕某给付物业公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。 法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。 案例3 小区内业主摔倒案例 事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为1.5万余元，由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失（1.5万余元）和停业损失共计3.2万余元。 案情发展 张先生在某小区有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。一天，天降暴雨，小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救。据悉，该排洪沟已发生4次爆裂。 法律依据：《物业管理条例》第47条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。当发生安全事故时，应当积极采取措施，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。 案例分析 二、没有很好地履行物业服务区域内的安全防范工作的义务，以及在发生安全事故后有协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事后没有安排人员来帮助，以减少张先生的损失，没有尽到安全防范义务。 该物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任