XXX广场项目可行性研究报告.doc

XXX广场项目可行性研究报告 第一部分 项目总论 一、项目背景 兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。 兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。 兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%。人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。 兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。 万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目——XXX广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。 二、项目概况 （一）项目名称：称XXX广场项目 （二）项目地址：位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。 （三）总用地面积：6.70万平方米。 （四）总建筑面积：43.37万平方米，其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积万8.60平方米。 （五） 建设内容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。 （六）投资与收益概况：该项目投资总额为310,558.86万元； 该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1-2-1。 指 标 值 指 标 值 销 售 部 分 指 标 投资利润率 62.85% 全部投资 （税前） 财务净现值 213790.40万元 投资利税率 83.31% 财务内部收益率 28.85% 资本金净利润率 135.35% 投资回收期 2年11个月 全部投资 （税后） 财务净现值 132485.82 万元 自有资金 （税后） 财务净现值 145909.53万元 财务内部收益率 20.01% 财务内部收益率 29.28% 投资回收期 4年3个月 偿 债 指 标 年 份 1 2 3 利息备付率 4.80 12.37 14.67 偿债备付率 　 1.66 1.66 表1-2-1 主要技术经济指标表 三、开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。 商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。 文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业