滨江新城农民集中安居房一期项目可行性研究报告.doc

滨江新城农民集中安居房一期项目可行性研究 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称：江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程 （二）项目业主：重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司 （三）项目地址：本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。 （四）项目性质：新建 （五）项目建设期： 36个月(2012年3月—2015年2月) （六）项目建设内容及规模： 本项目占地约110亩，新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，配套商业面积16700.51平方米，物管用房438.62平方米，社区服务配套用房1078.31平方米，幼儿园2571.14平方米，地下车库25293.31平方米。工程同步建设小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资：项目总投资为64300万元，其中建筑工程费用41867.79万元，工程建设其它费用11500.51万元，预备费4269.46万元，建设期利息6662.25万元。 2、资金筹措方式：本项目总投资64300万元，其中业主自筹19300万元，资金比例占总投资的30%，申请银行贷款45000万元，资金比例占总投资的70%。 二、业主简介 本项目业主是重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司，该公司成立于2009年3月，是法人独资有限公司，其股东为重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司。公司按《公司法》运作，实行企业化管理，具有独立法人资格。公司注册资金61598.41万元。 公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、工程建设部、规划总工办等7个工作机构，目前实有人员82人，其中：硕士以上的2人，大专以上文化的60人，拥有高级工程师职称10人，中级技术职称25人。公司主要负责江津滨江新城的开发建设工作，经营范围为：土地收储、整治、经营管理；投资业务；建筑相关业务。 截至2011年12月31日，公司资产总额443409万元,负债总额160531万元。 三、编制内容 本报告通过对江津滨江新城海会片区农民集中安居房区域以及被拆迁区域的现状调查，结合滨江新城城区规划，分析了项目建设的背景和必要性；通过对被拆迁区域农民居住现状的调查，并根据当地的发展规划，确定项目的具体建设内容和建设规模，同时，论证了项目技术及工程方案，并进行经济评价，提出结论性意见，为业主及上级有关部门决策提供参考。 四、编制依据 国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》 《投资项目可行性研究指南》 《重庆市江津区滨江新城核心区控制性详细规划修改说明报告》； 项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料； 项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。 五、初步结论 本项目建设，建设是发展，是确保经济快速发展的助推器。项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济。表1-1主要数据及评价指标汇总表 项目名称 单位 数据 1 项目总投资 万元 64300 1.1 建设投资 万元 57638 1.2 建设期利息 万元 6662 2 资金筹措 万元 64300 2.1 项目资本金 万元 19300 2.2 项目债务资金 万元 45000 2.3 其他资金 万元 0 3 年销售收入合计 万元 130000 4 补贴合计 万元 0 5 年均总成本费用 万元 9201 6 销售税金及附加合计 万元 0 7 息税前利润（EBIT）合计 万元 93513 7 利润总额合计 万元 83995.5 8 所得税合计 万元 12599.3 9 净利润合计 万元 71396.2 10 总投资收益率 % 29.09 11 项目资本金净利润率 % 73.99 12 贷款偿还期 年 8年 13 平均利息备付率 % 9.4 14 平均偿债备付率 % 1.4 15 项目投资指标 　 　 15.1 所得税前财务内部收益率 % 12.10% 15.2 所得税前财务净现值（IC=8%） 万元 8459 15.3 所得税前全部投资回收期 年 6.7 15.4 所得税后财务内部收益率 % 8.32% 15.5 所得税后财务净现值（IC=8%） 万元 63077 15.6 所得税后全部投资回收期 年 7.2 第二章 项目背景 一、大力发展新农村建设 《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）文件提倡：安排中长期政策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土