中国房地产夹层资本退出机制研究.doc

中国房地产夹层资本退出机制研究 刘志凌 （浙江广厦建设职业技术学院 管理工程学院，浙江 东阳 322100） 摘 要：目前，我国夹层资本在快速发展，但因发展较晚且国家经济体制、金融体系不完善，其退出机制尚不成熟，尚且存在较大风险。要健全我国房地产夹层基金退出机制，需要做到：健全相关法律，保护投资人权益；深化评估体系，帮助投资人决策；引入信用评级，保证退出实施效率。随着中国经济的持续发展，法律体系的不断完善，国家政策渐趋平稳，夹层资本将在中国成为重要金融工具，促进房地产业健康发展。 关键词：夹层资本 退出机制 评估体系 信用评级 Research on The Withdrawal Mechanism of Mezzanine Capital in China Real Estate Liu Zhiling (Management Engineering School, Guangsha College of Applied Construction Technology, Dongyang 322100, Zhejiang) Abstract: At present, mezzanine capital is developing fast in China, but because of developing late, state economy system, the imperfect financial system, its withdrawal mechanism was not still mature, so it exists some risks. In order to improve estate band fund withdrawal mechanism, it needs to achieve: making related law perfect, protecting investors’ rights and interests; The deepened appraisal system, helping investors decision-making; Introduction credit rating, guaranteeing withdrawal implementation efficiency. With Chinese economy’s sustained development, legal framework’s unceasing consummation, the national policy tends to be steady, the band capital will become the important financial instruments in China, to promote real estate industry healthy development. key words: mezzanine capital; withdrawal mechanism; appraisal system; credit rating 夹层（mezzanine capital），是指在风险和回报方面介于优先债权投资（如债券和贷款）和股本投资之间的一种投资资本形式一般偏向于采取可转换公司债券和可转换优先股之类的金融工具。2005年12月联信·宝利7号正式发行成国内首个夹层案例信托计划共募集资金构成一个经典的夹层事实上，夹层是传统行业的融资工具，如房地产业。，资金密集的房地产行业面临银根收缩的压力越来越大在欧美，房地产开发商能够获得的贷款一般只够整个项目所需资金的70－75%，而开发商自有资本往往只有项目规模的10%其中缺口的15－20%通常是靠夹层补足。国际地产代理机构仲量联行发表的全球房地产投资报告显示，中国2006年的直接房地产投资达91.9亿美元，比2005年增长近70%2006年中国房地产市场投资60%美国商业不动产投资中约有为夹层那么至少存在有亿元的空间。1月17日摩根士丹利6亿人民币（7730万美金收购永新城，摩根大通中国投资银行部董事总经理方方介绍他们主要采取的操作方式夹层。对房地产企业的灵活性在于在贷款渠道变窄贷款门槛变高的情况下获得资金，物业所有者也可借机退出股本对投资人的灵活性在于夹层投资人可获得类似债权的固定回报又可获得类似股权的分红还可将债权转换为股权类似于优先股或是可转债作为金融资本，买入股权时权衡的出发点就是未来能否有通畅的退出渠道，在卖出股权时实现资本增值。退出的确定性较大提供的退出途径由于投资的总收益取决于投资者获取的股权的增值能力，因此一个清晰的退出机制至关重要。夹层退出主要的方式有股权转让关联