贺州市某项目地块价值研究报告.doc

土地价值的定义及构成要素 土地价值概述 现代城市土地（或称“熟地”）有偿使用是由于它巨大的价值。熟地虽从原始自然的土地和农业土地（或称“生地”）而来，但由于过人类社会劳动加工，生地原有效用极大地扩大，并增加了许多新的内容因此也可以说在效用上出现了具有重大意义的质的变化。土地价值的作用是在于对提供指南。。 图1-1土地价值系统构架图 地域价值 区域价值 （1）城市概况 贺州市。未来几年内将保持增长 图1-2贺州近十年GDP增长走势图 从中长期的趋势来看，贺州国民经济水平运行良好，处于正在稳步上升的通道之中，为本项目价值的实现提供了良好的宏观经济条件。 （3）区域区位优势 贺州位于广西壮族自治区东北部，处粤港澳经济圈和大桂林旅游经济圈，是大西南东进粤港澳最便捷的出海通道之一。产生正面影响的因素主要有中国—东盟CEPA的实施与推进CEPA以大珠三角为核心，结合广东及江南八省形成广大的经济协作区。这将可打破一直以来珠三角辐射力不足和广东与邻省交流未如理想等困扰，从而扩展珠三角。，我们有充足的理由相信在未来项目运营期内，经济保持快速发展为项目奠定基础 图1-4 本项目地块位置 本项目的周边有多条城市主干道经过，交通便利；周边有贺州学院、贺州职业技术学院、岭南中学、贺江中学、贺州高级中学等学校，周边文化氛围浓烈，北面不远处有市体育中心，可以说本地段内的文体设施配套齐全；项目南面不远处就是贺江，具有良好的自然景观资源条件；项目是外部资源从西面进入城市的重要窗口之一，承载着展示城市形象的重要使命，适合发展具有商务及商业的地标性建筑。 随着该地段的居民不断增加和贺州经济的不断发展，各种生活配套设施将会不断增加，该地段的居住和商业价值将可以大大提高，因此，本项目地段位置的发展前景看好。 地段始终是房地产项目最核心的价值点之一，本项目所处地段优良，在此地段开发商业、商务、居住、文化、公用设施物业具有较好的发展空间，可以充分的实现土地的开发价值 。 地块价值 项目占地约500亩，四周都与四条城市主要道路（其中一条为规划路）相连。项目地块由于其优越的，在土地资源日趋减少的状况下越发显得弥足珍贵据，综合本地块的资源条件，本地块的价格万元/亩目开发周期内，随着预计项目地块价格会有的上涨幅度，。 图2-1 功能分区定位示意图 城市土地价格现状及变动趋势预测 城市土地价格现状及分布 根据2003~2020年贺州市城市总体规划的近期建设规划图明确该区域范围内的土地将用于居住、行政办公、商业金融和教育科研等多功能建设，贺州土地价值的现状是以城中区价值最高，沿城中向东西两面延伸价值逐渐减小，而江北的价值又比江南的价值高。 老城区商贸服务中心区一级市场土地价格最高达200万/亩，二级市场城镇混合住宅土地价格达2000元～3500元/平方米； 城东行政中心区域土地价格一级市场上约60万元/亩，二级市场住宅用地价格约1500元/平方米～2500元/平方米； 城西科教文体及专业市场区域一级市场土地价格15万元/亩～20万元/亩，近年来二级市场土地交易较为活跃，住宅地价约1000元/平方米～1500元/平方米。（以上数据详见《城市地产研究报告》） 本项目周边未开发土地存量很少，基本都已纳入开发计划，项目周边近期交易的地块规模都不大，且土地出让方式不一，导致土地单价相差较大。 土地价格变动趋势预测 马克思经济学原理指出：任何商品的价格都是由市场供求关系决定的，土地的供求关系也不例外。土地具有生产资料和生活资料双重属性，生产劳动的扩大和城市化人口的增长，增加了对土地的需求，因此，通过政治经济学原理的角度分析，从长期来看，土地价格变动的趋势是上涨的。 而结合城市和本项目，从宏观来看，贺州城市的房地产业还处于起步上升阶段，城市房地产也有很大的发展空间，而随着贺州经济的发展和城市化水平的不断提高，城市土地的需求增加，城市土地价格将不断上涨。 从中观来看，由于历史的原因，城西地块的土地价格比较低，贺州的高速公路、火车站都在城区偏西方向建设，城市发展的重心将是向西偏移，因此城区西面的地块在整个城市发展过程中价值提升的潜力是最看好的。地块上涨的速度较其它城区将更快。 从微观来看，本项目位于城西区，又有临江的先天环境优势，加上科学的概念规划引导设计和城区新的功能定位，本项目地块的土地价格将是贺州最具升值潜力的地块之一。 据近几年土地交易情况分析，二级市场地价呈上升趋势，年均增幅约15%，鉴于贺州市城区可拓展空间广阔，贺州城区未开发土地较多，预计未来五年内地价将保持上升的趋势，但地价不会有较大幅度的提高，基本会保持与GDP、居民可支配收入相协调的增幅。 项目土地估价 估价方法及参数选择说明 土地估价原则 （1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，