青岛城阳宝龙项目可行性报告.doc

青岛城阳宝龙项目可行性报告 第一部分 项目决策背景 经过20多年的发展，青岛市成为我国最具经济活力的城市之一。工业发达，已经形成电子通讯、信息家电、化工橡胶、食品饮料、汽车船舶和服装服饰六大支柱产业，涌现了一大批国际国内知名品牌和企业；青岛港是著名的天然良港，是在中国黄海流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽；青岛具有优美的自然环境，旅游资源丰富，是我国重要的旅游城市；具有得天独厚的地理优势，交通发达，对周边乃至全国都有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 青岛市城阳区位于青岛北部。是青岛市胶州湾区域经济中心之一，是青岛市北部商贸中心和区域中心；是青岛北部现代工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地、。城阳区区位优势突出，外向型经济发展强劲。规划到2010年初步建设成为“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”。 为了加紧建设这一目标，城阳区规划了“新天地”项目，目前一期工程已经完工；本项目是“新天地”二期工程，目的在于发展区域酒店、商业、休闲娱乐、文化交流等第三产业，提升区域产业结构，促进经济平衡发展，增加经济发展后劲。 宝龙集团是一家从事房地产业、酒店及旅游服务业、高科技工业和信息产业的大型集团企业，先后开发了厦门宝龙中心一二期、厦门宝华花园、泉州宝龙金色家园、泉州宝龙豪苑、厦门明发宝龙商业广场、福州宝龙城市广场、苏州太仓宝龙城市广场、郑州宝龙城市广场等项目，总开发面积超过100万m2。宝龙集团利用自己在酒店、娱乐休闲、商业的丰富经营管理经验以及与知名企业如沃尔玛、家乐福、欧倍德、时代华纳、麦当劳、肯德基、必胜客等结成战略合作伙伴关系的有利条件，探索并推出的集旅游、购物、酒店、商务、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型“宝龙城市广场”经营模式。“宝龙城市广场”能完善所在地的城市功能配套、提升商业档次，改善投资环境，开辟新的税源，提高就业，为地方经济发展提供巨大的动力。 第二部分 项目概况 一、项目投资情况 1、开发商：宝龙集团 2、投资总额：2.8亿美元 3、建设周期：三年 二、项目地块位置 项目地处青岛市城阳区城阳街道正南方向。北边为崇阳路，南边为文阳路，西边为长城路，东边为中城路。 三、地块状况 1、四至范围：地块被城阳城市景观中轴带分割成东西两块。东地块东至长城路，南至文阳路，西至景观中轴，北至崇阳路；西地块东至景观中轴，南至文阳路，西距，北至崇阳路。 2、地势状况：地块非常平整，基本呈水平状态。 3、地面现状：地块全部为空地，没有任何建筑物。 4、地下情况——未明，需要当地有关部门提供。 5、地质情况——开工前需进行详细勘探。 第三部分 市场分析 一、青岛市商业布局特征 1、多种商业业态竞争的格局已初步形成 上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。98年开业的东泰佳世客则为青岛市第一个Ｓhopping Ｍall。它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。 2、以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成 青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。这些大型百货店绝大多数集中在中山路、香港中路、李仓这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了青岛市最繁华的商业中心。其中中山路及其周边地区属市级商业中心,香港中路和李仓则是区域级商业中心。 3、商业街、步行街建设已初具规模 目前青岛市已形成的商业街有：中山路综合商业街，这是目前青岛市知名度最高、规模最大、商业业态最为完整的商业街；向阳路综合商业街，是近年来崛起的一条新兴商业街；此外还形成了云霄路美食一条街，汇集了各种名特小吃及特色菜点，进一步丰富了青岛市商业街的内容。 步行街的形成与发展是衡量一个城市商业繁荣与否的一个标志。作为中国沿海著名的开放城市，随着经济社会的快速发展，青岛市的商业设施与综合服务水平也迅速上升，步行街的初步形成即为一个明证。目前已形成一定规模的有市北利群商圈附近的台东三路商业步行街，其间商铺林立，尤以各类品牌专卖店和特色饮食店为多，聚集了购物、观光、娱乐、休闲等多种功能，人气很旺。另一