青岛城阳房地产市场调查报告.doc

青岛城阳房地产市场调查报告（2006年5月）一、 宏观环境描述城阳正在成为青岛北部商贸中心和青岛北部城市中心。（一）经济发展1、2005年城阳区生产总值完成321.2亿元，同比增长23.6%；人均GDP达到8494美元，增长26%；“三产”比例为4：66：30，城镇居民人均可支配收入达到13021元，农民人均纯收入达到6002元（据《城阳区2005统计公报》）；2、城阳区的发展主要围绕城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区和环海新材料工业区“四大板块”来展开；积极构筑青岛北部工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地“三大基地”。3、城阳民营经济发展迅速，继续实施择优扶强工程和创业小老板工程，2005年新增民营业户4565户、累计达到1.8万户，新增注册资金13.3亿元、累计达到111.1亿元；4、城阳消费市场：营业中的青岛国货、太阳城商场、家佳源购物中心、喜盈门超市，在建的中联大润发、佳世客、利群、中韩国际小商品城等齐聚城阳中心区，显示对当地消费力的信心；5、正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、浦发展、光大银行、青岛国际银行等14家银行落户于此；2005年全区各金融机构存款余额达到1290907万元，比年初净增269746万元，比去年同期增长30.06%；贷款余额达到1094139万元，比年初净增257681万元，比去年同期增长32.11%；6、始建于1985年、占地360亩的城阳蔬菜水产批发市场已经全国五大农副产品批发市场之一、全国四个“绿色样板市场”之一，共有1.6万个摊位，日成交量超过千万，全年成交额突破50亿。2005年建成的山东国际农产品展示交易中心已成功举办青岛国际农博会，使农展中心成为国内外农产品生产商、采购商、中介商展示交易窗口和永不落幕的“一站式”绿色交易中心。（二）地理交通1、城阳辖城阳、流亭?、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，230个行政村（居委会），截至2005年末，全区总户籍人口46.88万人，外来人口30万人；2、城阳是胶东地区航空枢纽：民航流亭国际机场坐落于城阳区，现已开通东京、汉城、巴林、新加坡、香港、澳门等直达国家港线13条，国内主要城市航班47条，国际国内航班平均每周800多个；3、城阳是青岛的北大门：胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，青岛汽车北站座落区内，形成了极其便利的立体交通网络。（三）人文特征1、城阳的主要节日活动为：城阳区市民节（每年6月9日）、城阳牡丹节、城阳区夏庄樱桃山会（每年5月）、城阳区红岛蛤蜊节（每年4月）等；2、城阳与2个国家的2个城市建立友好城市关系：美国的加利福尼亚州莫塞德郡（1997.11.5）、韩国的仁川广域市南洞区（2000.7.12）；3、城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地：2005年1-12月份城阳区新批准利用外资项目628个，合同利用外资116874.23万美元；实际利用外资53959万美元，同比增长17.5%。到帐外资3.15亿美元。全区累计批准利用外资项目3385个，合同利用外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，资金到位率为47.5%。全区利用外资一个主要特点是：?韩国投资主体地位突出——1-12月份有23个国家和地区来我区投资。其中韩国投资企业502个，合同利用韩资78789.4万美元。分别占总数的79.9%和67.4%。按投资国别分析：截止2005年,有44个国家和地区来我区投资。投资前五位的国家和地区分别是韩国、日本、香港、台湾和美国。其中：?韩国投资企业2336个，合同外资35.8亿美元，实际利用外资18.1亿美元，分别占总数的69%、54.3%和57.8%（以上数据依据城阳招商局信息）。二、 区域房地产市场分析（一）城阳街道经济情况1、城阳街道是城阳区政府所在地，面积48.7平方公里，辖37个社区、1个行政村，人口10.5万人，流动人口6万余人；2、城阳街道拥有喜盈门、特汽、青变、正进、佳元、亿路发、民生、开拓、世正、海都等近20个大型企业集团，限额以上企业总数达到183家，利税完成5.4亿元。其中，喜盈门集团、特汽集团、青变集团总体实力位居同行业三甲之列，荣获全省“百强民营企业”称号；正进、佳元、亿路发等水产品出口量占全省总量的75％以上。拥有“中国名牌”3个，“中国驰名商标”2个，省级名牌12个，市级以上名牌和著名商标总数达到42个；3、近年来全街道共引进美、日、韩、台湾等10多个国家和地区的外资企业700余家，实际利用外资6.8亿美元。2005年新引进内外资项目136个，其中，投资过千万美元项目6个、过5000万元的内资项目12个，华忠环境科技、海利尔药业、海盈投资公司、世正服装、希望电器、嘉泽包装、绮丰环保