20110830泰安市商业调查报告.doc

泰 安 市 商 业 调 查 报 告 调研范围及商圈划分 为更好的给志高国际商业主题定位、业态布局、运营管理等方面提供数据上的支持，我们首先对泰安的商业格局市场进行一次全面的扫街式调研。 为了保证数据的真实性及有效性，我们在对泰安整体商业市场的宏观了解基础上，将调研范围确定在本案项目地辐射8公里内，囊括整个泰安市区主要街道，并根据泰安城市布局特点进行一定区域删减，将泰安商业市场划分为银座商圈、岱庙商圈、泰山大街商圈、南关商圈、温泉路商圈、城北商圈以及市政府商圈。具体划分如下图。 本次调研样本统计标准 此次调研以路段为单位，采用走街方式，逐家统计出调研范围内的各业态种类数量与分布。因此，此次样本统计也将以各商圈内的街道为基础，主要统计各主要街道的商家总数，并对其业态进行分类，了解其店铺规格、租金状况、经营情况等方面内容。 各商圈统计分析 （1）银座商圈 商务宾馆、餐饮 娱乐市政配套 沿街商铺 服饰 沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作） 泰安商业最繁荣的商圈之一 银座商圈是泰安城市中心地带，以火车站及银座为中心，北至岱宗大街，南到泰山大街-灵山大街一线，西到迎胜路望月宾馆，东至校场街。主要由两条东西大街——东岳及财源，以及两条南北路——龙潭及校场街构成。是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一。 市级商圈辐射范围广 作为泰安核心商圈之一，银座商圈传统百货和流行百货聚集，商圈辐射区域力极强，辐射整个泰安市区。商圈内有火车站及汽车站，是泰安客流量最大的地方之一，因此商圈吸引的顾客群较广，消费层次跨度大，各个街道商业特征较为明显，区域市容面貌落差较大。 休闲娱乐购物为主的商圈 在银座商圈，集合了众多主力店，如银座城市广场、东亚商城、四海商城等大型百货商店；国美电器、神州数码、鲁科88手机、冠芝霖手机城等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；众多的主力店吸引了整个泰城居民来此消费。 商圈内各街道商业特征明显 东岳大街望山至龙潭路段——商务宾馆及餐饮业态: 主要集中了如香榭丽舍、丽景、鲁科88等16家酒店宾馆，以及如巨鼎、蜀庄风味、打渔船渔村等24家餐饮； 东岳大街龙潭路至校场段——大型休闲娱乐及市政商务配套: 主要集中了如乐酷、百乐门、两岸咖啡馆、名典等6家休闲娱乐场所； 作为城市中心地带，此段还集合了主要的市政商务配套，各大银行以及通讯服务配套及政府机关单位在此处都有设点。 财源街——服饰小商品类为主的商业街 以四海商场为核心，集合报喜鸟、劲霸、日泰等品牌店形成了以服饰小商品类为主的商业街。 龙潭路岱宗路口至东岳大街路口段——商务宾馆及餐饮业态 作为东岳大街望山至龙潭路段的延伸，此路段主要业态还是餐饮机商务宾馆。 龙潭路东岳大街至灵山大街路口段——自发沿街商铺 由于临近火车站，人群较为复杂，业态比较混乱，在车站附近自发形成了低档的商务旅馆及小餐饮集中带，而临近灵山大街则形成了以手机电子通讯为主的生活配套店。 校场街——沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作） 校场街拥有168家的沿街商铺，主要以通讯类、广告制作、茶行等生活配套为主； 此段是泰安婚纱摄影店最为集中的地方，约有15家，成为传统意义的婚纱一条街，主要的老品牌有天长地久、百年好合、钟爱一生、亲密爱人等； 业态分布比例不平衡，休闲娱乐比例缺乏 业态名称 商家数 租金幅度 平均租金 沿街商铺 496 36-300 76.7 品牌店 83 38-200 71.6 休闲娱乐 22 27-130 106 酒店宾馆 39 -- 27 餐饮类 51 27-183 84.75 主力店 4 -- -- 银座商圈在各业态功能上的配置较为齐全，但各业态分布因各个路段的特征不同所以在分布比例上并不平衡，总体而言，此商圈的服饰所占比例最大，而休闲娱乐则较小。 人群混杂，商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 人群混杂，难以形成统一形象：由于临近两个车站，人群混杂，加上此商圈地处市中心，是20世纪八、九十年代城市商业的典型代表，因此，来此消费的人群层次不一，整个商圈没法形成较为统一的商业形象； 交通问题影响了商圈的进一步发展：东岳大街及龙潭路为城市主干道，车流大，交通是时有不畅。另外除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。 硬件的缺失及改造的难度限制了商圈的发展：除了东岳大街路段，其他现有商业的建造时间较早，在硬