2011中国旅游地产新地标研究报告.doc

2011中国旅游地产新地标研究报告 文：中国指数研究院，中国房地产指数系统 近年来我国经济快速发展，人均可支配收入不断增加，人们对于文化、旅游、度假等方面的需求日益提升，在此背景下旅游地产应运而生。旅游地产的产生与发展，不仅深化了旅游与房地产两大产业的资源共享，形成旅游度假与高端居住良性互动的发展格局，更在一定程度上带动了城市乃至区域经济、文化及相关产业的聚集和快速发展。 2011年，通过对中国100个重点城市房地产市场的跟踪调研，中国指数研究院、中国房地产指数系统根据当前中国旅游地产的发展特点，初步甄选了符合要求的140个样本项目，分别从功能性、标识性两大指标进行分析研究，以客观反映我国旅游地产的整体状况和发展水平。 1、2011中国旅游地产整体发展状况 2011年旅游地产开发逐步向二三线城市蔓延，样本项目比重达到71.4%。 受我国地理环境以及经济发展程度不同的影响，旅游资源分布不均，不同城市旅游地产的发展呈现出显著的差异化特征。调查显示，2011年一线城市的旅游地产样本项目占比仅为13.6%，且多分布在城市的外围地区；二三线城市由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，旅游地产逐渐增多，占比高达71.4%，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市由于山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，比重达到15%。 图：2011年中国旅游地产样本项目城市分布情况 2011中国旅游地产样本项目规模性特征明显，平均占地面积约400万平方米。 2011年中国旅游地产样本项目用地规模普遍较大，平均占地面积约400万平方米。从分布情况来看，57.1%的样本项目占地面积超过100万平方米，其中占地面积超过500万平方米的样本项目比例达到17.9%。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。 图：2011年中国旅游地产样本项目占地面积分布情况 2011旅游地产样本项目集景点、商务、度假、居住等于一体，充分体现多元化、复合性特征。 近年来，随着旅游地产市场的日益成熟以及人们对度假休闲需求的不断升级，赋予了旅游地产更加多元化、复合型的功能特征。调查显示，2011年中国旅游地产样本项目在功能上充分体现景点、商务、度假、居住四大服务，其中具备三种及以上的样本项目比重高达73.5%。此外，部分样本项目配备了高尔夫、会所、游艇俱乐部等高端设施，为旅游地产的长足发展注入了新的活力。 图：2011中国旅游地产样本项目功能分布情况 完善的区域基础设施是助推旅游地产价值提升的重要因素。 基础设施完善与否是评价城市发展潜力的重要指标，它关系到城市的协调发展乃至区域经济的提升。对旅游地产而言，区域的基础设施建设，特别是城市的交通路网无疑是关系到居住者生活及区域可持续发展的重要因素。调查显示，大多数样本项目的道路通达状况良好，临近公路县及以上级别道路的比重高达92.9%，在充分满足居住者及游客的出行需求的基础上，也为提升旅游地产项目的市场价值提供了重要保障。 图：2011年中国旅游地产样本项目交通道路级别分布情况 依附型旅游地产占据市场主流，江河湖泊旅游资源占比达到44.3%。 由于我国拥有丰富的自然资源与人文景观，且旅游景区建设相对完善，因此目前我国旅游地产项目与旅游景区的关联程度较高。调查显示，2011年中国旅游地产样本项目中超过90%属于“依附型”经营模式，其中依托江河湖泊资源的样本项目最多，比重为44.3%，其次是依托滨海及山岳资源的样本项目，所占比重分别为28.6%和27.9%，还有14.3%和10.0%的样本项目分别占据了温泉资源及人文景观。 图：2011年中国旅游地产样本项目资源分布情况 企业强大的经验实力与突出的地缘优势为旅游地产开发运营提供保障。 2009年，国务院发布《关于加快发展旅游业的意见》，旅游产业的庞大的消费需求与发展潜力将得到充分释放，同时，国内高铁、机场等基础设施的建设也将进一步促进旅游业与房地产业的融合，以上因素吸引了大量企业进入旅游地产的投资及开发领域。调查显示，2011年中国旅游地产样本项目中38.6%为全国性企业，此类企业资金实力雄厚，综合实力强，在产品设计、社区规划、营销策略、项目运营等方面均有较为明显的优势；此外，本地企业也占据了36.6%的比重，此类企业具备较为突出的地缘优势，对城市旅游资源及消费特征具有更精准的把握。 图：2011年中国旅游地产样本项目企业类型 2、2011中国旅游地产新地标研究结果 中国指数研究院、中国房地产指数系统基于对中国主要城市的旅游地产项目的跟踪研究，基于对建筑规模、产品创新、服务功能、市场表现等功能性指标，以及显性、隐形等标识性指标的深入分析，