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2011保障房白皮书 1 我国保障性住房发展历程和现状 2 1.1 保障性住房的概念 2 1.2 我国保障性住房发展阶段 3 1.3 我国保障性住房发展现状及问题 6 2 2010年保障性住房执行情况 10 2.1 2010年保障性住房用地计划执行情况 10 2.2 2010年保障性住房新开工计划执行情况 13 2.3 2010年中央和地方政府保障房建设资金支持执行情况 14 3 保障房发展规划及对商品住房市场的影响 16 3.1“十二五”保障房发展规划 16 3.2 2011年保障房建设计划 19 3.3 保障房对商品住房市场的影响 22 4 2011年保障房建设三大关键问题 27 4.1 土地 27 4.2 资金 28 4.3 建设模式与参与主体 33 5 国内外保障房模式比较与建议 43 5.1 国际保障房发展经验借鉴（美国、德国、日本、新加坡、香港） 43 5.2 国内代表模式：上海、重庆、北京 55 5.3 保障房发展建议 60 附：上海市保障房地图 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格高企的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的重要方面。我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力、法律监管空白等原因，虽然历经十五年，我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住的结构矛盾较为突出。 十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，和以往的“五年规划”不同，“十二五”规划重点突出民生，“加大保障性安居工程建设”成为未来五年房地产市场发展的重要方向。2010年12月召开的“中央政治局会议”和“中央经济工作会议”强调了“加大保障性安居工程建设力度”。2011年全国两会，中央明确表示“十二五”期间，将建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，其中2011年新开工建设1000万套，并将大力发展公共租赁住房，可以预见，我国将迎来保障性住房建设新时代，随着保障房的大量入市，商品住房市场也将受到一定的影响。但是，保障房建设过程中将面临土地、资金等关键问题，如何调动地方政府积极性，合理引导社会资本和机构参与保障房投资和建设，关系到此项工程的成败。 本文基于保障性住房建设的重要战略意义，以及房地产市场可能迎来“双轨制”，对保障房市场开展系统研究。本文梳理了保障房建设的发展历程，指出目前存在的主要问题，对2010年全国及各地保障性住房建设的执行情况进行了总结，并对“十二五”保障性住房的主要指标进行了分析，同时重点对上海的保障性住房发展历程和未来规划做了研究，对保障房与商品住房相关性进行了实证研究，最后在借鉴国际上保障房发展经验的基础上，对我国保障房建设的几个关键问题给予解决建议。 1 我国保障性住房发展历程和现状 1.1 保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房（简称商品住房）相对应的一个概念。住房和城乡建设部部长姜伟新指出，各地要加快保障性住房建设。其对保障性住房的权威解释是：目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。本文中，保障性住房包括经济适用房、廉租房、公租房和限价房，而保障性安居类住房加入了棚户区改造住房，即中央大力建设的保障性安居工程。 ● 经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的中低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 ● 廉租房 廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。 ● 公共租赁房 指通过政府或政府委托的机构，向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。 ● 限价商品房 国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房