2011钦州项目中海·水东国际项目可行性研究简案.ppt

优势： 中恒集团品牌实力首发，铸造城市豪宅项目，项目周边环境较好，景观视野较好。 处于城市交通要道的结合部，地段优势明显。 劣势： 作为豪宅项目打造，必定导致一定的心理因素影响，较难吸纳市场入市。容积率较高影响居住舒适度。 该项目规划定位的豪宅项目，属于钦州市并无打此概念的项目，对于市场而言享有一定的知名度；但对我项目的影响是利弊相存，高端豪宅的形成，客源的分流会最终使本项目有一定的投资吸纳力。销售上可拉开项目售价。该项目与我项目并无产品上的可比性。 整体优 劣势评析 对项目启示 2.3 区域竞争分析——政务区、水东板块 恒祥豪苑 PART2：区域市场调研与分析 以上数据显示市政广场及水东板块周围楼盘分布情况，可以看出政务区项目在一定区域内多而且密集，象在文莱北路上不足500米距离就有三个相邻的楼盘。而水东板块则在售在建项目不出5个，分布较少。 政务区板块主要以居住型产品为主，面积较大，部分项目如皇庭御龙湾出现别墅、楼中楼，而且定位做的是高档住宅，与本项目形成较大反差。本项目处于高档住宅圈周边，投资价值彰显。 项目主要是围绕市政行政单位办公楼向周边辐射试的发展与开发。 水东板块远辰·金湾蓝岸有部分小户公寓，体量少。即将于八月底九月初面市，预计到本项目推出时机时基本售完，竞争程度降低。 随着政务区、水东板块的市政配套设施以及大型项目的建设开发，日趋完善、成熟，可供开发的资源较充足；未来政务区与水东板块连接起来形成的新的中心将是项目未来价值提升的基石和保护伞。 随着各大项目的加快建设，入住率的提高，未来区域人口将占钦州常驻人 口的半壁江山。区域项目配套服务需求相应增长。 区域市场小结 PART2：区域市场调研与分析 1、结合本项目地块的特质及对项目商业、住宅部分定位的影响，我们既要有效利用区域资源价值，结合钦州城市发展方向，有效切入区域规划布局；又要善于将项目嫁接到区域资源体系的构成当中，发挥项目自身的价值体系优势，充分依托区域资源的优势价值挖掘增长空间潜力,无疑是本项目定位乃至本项目可利用的最佳价值点之一； 2、项目所处位置为政务区及水东板块（白石湖商务圈）交汇处——未来新的市中心，高尚住宅、写字楼、三星以上酒店将在较长时间内仍是开发热潮，竞争激烈；因此必须寻求“差异化”的最佳开发模式，做到准确定位以赢得市场的青睐，而面对该区域（政务区、水东板块）住宅产品货量大、定位高端，各方面竞争激烈，则更要求本项目做到精致、独特。 3、综合考虑市区以及区域内并无专业性市场支撑片区发展，本司在接下来对项目的分析过程中将进行专业类市场的划分。 经纬观点： PART2：区域市场调研与分析 PART3 项目分析 PART3：项目分析 3.1 区位情况 项目所在地 本项目位于南珠东大街与扬帆大道交汇处，政务区以及水东板块交界处，占据未来中心地段，更扼守城市十字路口，加上交通路网的便捷程度，周边高档住宅区的形成，商业、投资价值显而易见。 交通、板块交汇处。北侧为南珠东大街，南侧为金海湾大道、汽车南站、北部湾国际建材城以及民房旧宅、修理厂等，东侧为扬帆大道，西侧为城东市场一带旧居民房以及事业机关单位。周边金融商业配套、市政配套及交通道路设施齐全，但未来缺乏大件配套及设施场所聚集地。本项目处于的地理位置及交通条件为本项目提供了定位选择的方向。 项目位置图 3.2 项目指标 类别：商住一体 用地面积：8466.53㎡ 总建筑面积：74320.81㎡ 其中 地上建筑面积：67677.65㎡ 商业部分：16459.24㎡ 住宅部分：51449.92㎡ 地下建筑面积：6643.16㎡ 容积率：7.99 建筑覆盖率：36.91% 绿化系数：25.32% 总停车位：370个（小车位223个；非机动车位147个） PART3：项目分析 交通关键词：紧邻城市双主干道，交通几乎无明显管制，交通便捷度高，停车方便 南珠东大街 扬帆大道 此处为整体项目商业交通 组织核心区域 项目 用地 宗地关键词：未来商业主轴线，双面临街，扼守财富十字路口，商业价值显而易见。 3.3 从企业发展的角度思考 3.3.1 品牌使命——项目能 为企业贡献什么？ 品牌使命：贡献新的产业发展思考 开启一个新的产业领域，为企业贡献 新的效益增长点！ 品牌力方格(Power Grid) 新品牌/无重点 DREK DREK DREK DREK 强 弱 高 低 品牌优势 潜力消失 领导者 凸显潜力 DREK 品牌模式 品牌状况（地位） Differentiation——差异化 Esteem——尊重 Relevance——相关性