厦门J2010P06地块投资分析报告.ppt

经济强势复苏，快速稳定增长趋势明确 CPI快速提升，经济可能进入长期通胀阶段 央行已经三次加息，开始进入加息通道 固投与房地产开发高速增长，经济依赖房地产业 地方财力进一步加强，民间存款上升 2010年其它主要经济指标 厦门版“国八条” 1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 ３月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。 2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）４.3万套。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 二手房交易全额征税， 4、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。 5、严格住房用地供应管理 6、合理引导住房需求 7、加快个人住房信息系统建设 8、坚持和强化舆论引导 2011年厦门限购令 一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交《购房人及家庭成员情况申报表》 三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。 四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。 五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。 政策对厦门房地产市场的影响 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 土地出让量攀升，岛外比例提高，均价回落 土地出让重点区域向岛外转移 岛内用地稀缺，岛外新城为主 住宅年成交300万平，均价0.9—1.1万元/㎡ 价格异常稳定，2月份成交大幅下滑 供销比平衡，2010年下半年供应大幅增加 本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降； 海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。 供应断档、涨跌互现，处于转型期，将迎大放量高去化时期。 集美主要在项目分布图 区域主要在售项目基本情况 区域主要在售项目营销分析 集美未来1-3年内市场大盘云集、供应量大，将成为厦门房地产市场的主战场 集美区未来市场名企众多，房地产开发水平快速提升，市场竞争加剧 市场总结 地块区位 地块规划设计条件 地块出让条件与初步研判 地块现况 交通环境分析 地块紧邻集美大道、同集路等主要交通干道，距离集美大桥仅一步之 遥，属于“岛外第一站，集美桥头堡”。 地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善，616、58、50路公交车均能到达地块周边，其中BRT站点距离本案仅百米之遥，出行极为便利。 地块紧邻两大交通主干道，交通噪音污染比较严重； 同集路路面较快，车流量较大，降低沿街商业价值。 地块景观环境分析 地块周边景观资源丰富，移步数十，即可一览无垠大海；亦可静心欣赏原生态红树林，滩涂、白鹭，全身心放松享受大自然的和谐之美。 驱车缓行，两旁尽是学府红瓦白墙，风景优美、浓郁人文气息的集美学村尽收眼底，还可远眺集美龙舟池。 周边公共配套设施 地块周边生活配套较为成熟，厦门市第二医院、嘉庚体育馆、银行等设施分布其周，临近本案的集美大学城内各项配套齐全丰富。 依托集美学村和大学城，地块拥有优质的教育资源，周边有集美二小、乐海中学，同时地块周边规划有幼儿园、小学。 商业配套设施 地块周边遍布较多小规模便利店及大型商超人人乐购物广场、嘉农商贸城，地块周边商业氛围浓郁。 地块周边是集美人口最集中区域，人流量大，商业发展前景较好。 周边大量已建、在建中高端社区，在居民入住后将拉动区域消费力大幅增长。 地块SWOT分析 项目定位方向 厦门购房客群区域来源与需求特点 集美北部新城已售项目客群分析 本项目客群定位 集美主要项目形象定位 高端公寓 中心区五星级国际公寓 市场比较法住宅价格定位 价格定位汇总 根据以上市场比较法预估项目住宅均价，结合市场阶段、地块条件和住宅精装修要求，项目价格预估为： 工程进度计划 1、分期开发 项目分二期开发，一期开发住宅与住宅底商部分，二期开发酒店与集中商业 2、工程进度计