林州房地產市場調查報告1447192427.doc

目 錄 第一部分：林州基本情况介绍 第二部分：林州房地产市场调研分析 第三部分：项目综合分析 第四部分：产品规划建议 林州市位于河南省北部，是红旗渠精神的发祥地、位于太行山东麓，晋、冀、豫三省交界处。1994年元月撤县设市。全市辖14镇、3乡，546个行政村，4个街道办事处，25个居民委员会，100万人口；县境南北长74公里，东西宽29.4公里，总面积2046平方公里，其中山坡、丘陵占86%；耕地80.2万亩。全市属暖温带半湿润大陆性季风气候，具有豫北平原向山西高原过度的地方性气候特征。四季分明，光照充足。 林州位于河南省端，豫省交界处，靠山，北临河。。 镇建设县城建成蓼北路、红苏路、黄河路等主次干道16条，总长56.6公里，形成了“五纵五横”相互通达的道路网络，城区面积由1996年的6.15平方公里扩大到现在的25.6平方公里，常住人口万人，35平方公里的中等城市框架已经拉开。获得河南省人居环境范例奖”、河南省创建文明城市工作先进城市” “全省山区农村公路建设示范县（市）”、“全省农村客运网络化示范县（市）”。1）集资房与商品房竞争 集资房与商品房的竞争集中体现在实际成本上，另外还有建筑质量、大众认知等因素。 集资房主要是以“单位福利形式”由职工自筹资金建造的房屋。土地由单位解决，购地成本较低，这是商品房小区不能比拟的。 目前，集资房作为非市场化产物，在林州市的居住形态中比重极大。 集资房在生活中，最突出的问题主要表现在物业管理和安全防卫设施不规范、无社区的整体规划与优美的居住环境等。 （2）中心城区与边缘新区竞争 中心城区主要指人民路、龙山路、振林中路、太行路围合区域及附近地区。 中心城区的生活配套齐全，如学校、医院、银行、超市等网点密布，在此居住，可享受到现有的工作圈、生活圈、人际圈等。 边缘新区如东、南、西、北四个环路沿线及周边区域等，虽然有一些单位及家属院，但整体表现出生活配套缺乏、生活不方便，发展前景不明朗等，人们宁愿多花钱在中心城区买贵房子，也不愿在新区冒险置业，事实上，县城人购房，多掏1—2万元很容易筹措。 （3）五大现象 房地产开发火热 单位集资房依然存在 120㎡以上三房占统治地位 多层建筑占据统治地位 小高层叫好不叫座 （4）九大要求 消费者要求开发单位的信誉要信的过 小区内景观环境要看得过 社区内及周边配套要齐全 物业管理要到位 车库或车棚要具备 楼间距要足够大 房间面积要足够大 室内层高要足够高 要求楼层不要太高 【供应楼盘比较表】 楼盘 规模 工期 面积范围 主力户型 价格范围 销售均价 总价范围 销售状况 兴林花园 4万㎡ 现房 100－144㎡ 三房两厅 1152－1529 1300 13—22万 85% 龙鼎花园 3万㎡ 建五层 107—140㎡（多层） 三房两厅 1080—1430（多层） 1250（多层） 11—21万 约20% 400㎡（别墅） 别墅 1500（别墅） 1500（别墅） 60万 开元小区 10万㎡ 现房 125㎡ 两房两厅 1250 1280 16万 余10套 清华苑 3万㎡ 现房 100—150㎡ 三房两厅 1380－1680 1480 13－25万 余两单元 朝阳花园 5万㎡ 部分封顶 92—285㎡ 3+2、4+2 1160—1438 1300 11—40万 约32％ 太行佳苑 1万㎡ 三层 100—144㎡ 3+1、3+2 1300－1550 1400 12—22万 约20 向阳嘉苑 3万㎡ 四层 100－175㎡ 3+2、4+2 1400－1760 1500 14－30万 约20％ 文昌花园 8万㎡ 部分封顶 110－176㎡ 3+2、4+2 1200－1498 1350 13－27万 约10％ 合计 41万㎡ 1368（均） 【竞争楼盘个案调查】 项目名称：兴林花园 开发商： 林州京林房地产开发有限公司 项目位置：兴林路中段 项目规模：占地60亩，总建筑面积4万余平方米，共约300户 相关配套：中心广场，会所，商业街等 开工期： 2004年3月 交房期： 2006年3月 工程现状：最后两栋已建四层 绿化率： 10% 面积范围：100—144平方米（多层，小高层） 主力户型：三房一厅，三房两厅，四房两厅 价格范围：1152—1529元/平方米 销售均价：1300元/平方米 总价范围：13万—22万 销售状况：85％ 销售热线：6800888 6800999 卖点分析：产品类型丰富，小区环境好，外立面佳，地理位置较优，周边配套齐全，物业管理优。 项目名称：龙鼎花园 发展商： 不详 项目位置：兴林路中