CBD写金中环商务大厦字楼营销神话之道.ppt

一个国际化城市不能没有CBD； CBD不能没有中原的声音！ 2005.6.12 万里长征的第一步 大胆想象，小心求证：深圳CBD除了写字楼还能有什么? 从世界城市发展模式着手，借鉴其他大城市CBD的发展看深圳CBD的发展 离开深圳CBD看深圳CBD 离开现在以未来发展的眼光看CBD 户型重新划分 单房29㎡ 1房39㎡ 2房66㎡、79㎡ 3房100㎡ 会所改造 商务公寓 金中环1号： 写字楼 金中环空中office 酒店式公寓 金中环王座 目标客户群的扩大： 金中环1号：以酒店的管理与服务、写字楼的硬件配套吸引高级商务人士、成长型公司、SOHO人士 金中环空中OFFICE：依托甲级写字楼硬件设施、符合国家建设部标准的5A智能化系统、深圳唯一的酒店式服务管理，吸引各类公司入驻 金中环王座：用相同的硬件配套、完善的服务和更低的价格，吸引周边各大五星级酒店的长租客 领跑之魂 双地铁 CBD中心区 会展中心旁 顶级商务配套 绝版4个首一层 多元化 项目的多元化，即拥有容纳各界财富英雄的气度 领主 领域之主，领跑之主 10月25日9：00，价格表正式出台，开始第一天整层客户选房。 中午13：30左右，17-24层已几乎全部整层消化完毕。 10月26日，将8-15层公寓几乎销售完毕。 10月28日，到钻石客户正式选房，8-24层仅余60套不到。 10月29日，白金客户选房，仅余20套左右。 销售最快—— 金中环项目整体销售率已达到65%，而卓越的销售率为40%，新世界不到2%； 推广最低—— 三者中，只有金中环没使用户外广告牌，而且全年报版最少； 利润最高—— 金中环主楼8-25层单位的实收单价超过卓越同层单位1000至1500元；新世界中心虽然同层价格超过金中环，但其成本非常高昂，而且该楼盘目前处于有价无市的状态，不能实现它的价值。 销售楼层最高—— 金中环是三者中唯一一个销售突破27层的楼盘 10月18日，三个在同一天拿到预售证的对手 新世界商务中心 ——深房许字（2005）福田024号 卓越时代广场 ——深房许字（2005）福田025号 金中环商务大厦 ——深房许字（2005）福田026号 领主之剑—— 独特的推盘策略和价格策略 推盘策略 商务公寓 写字楼 酒店式公寓 推动 引爆 启动市场 炒热市场 销售高潮 领主之剑—— 价格组合策略 充分利用综合体产品多样化优势 低层商务公寓 特点 CBD独有产品，无可比性 策略 带装修，提高售价 高层商务公寓 特点 面积与其他写字楼产品有竞争 策略 写字楼 特点 面临其他写字楼同质化竞争 策略 将价格压力放在低层公寓，减少层差 毛坯交楼，降低售价 酒店式公寓 特点 比商务公寓更纯粹的酒店品质 策略 大幅度提高价格，远拉开与商务公寓的差价 领主之剑—— 高价 中价 低价 高价 低价 中价 金 中 环 ＜ ＞ ＞ 超高价 超越田忌赛马的策略 其他写字楼 带装修 公寓 不带装修 公寓 低层写字楼 中层写字楼 高层写字楼 高层 写字楼 酒店式 公寓 均价1.6万 ＜ 均价1.75万 经过5天的销售，商务公寓销售率达95%以上，仅余24套。 领主出剑—— 商务公寓 但差异化营销的成果不仅仅是其中一个产品的热销，而是各产品组合带来的整体销售效应。 商务公寓引爆写字楼销售 截止06年1月10日，金中环是CBD同期推出的写字楼项目中唯一一个销售突破27层的楼盘 领主挥剑—— 空中OFFICE 商务公寓 商务公寓带旺酒店式公寓 以接近1.9万的单价，酒店式公寓一推出就被抢购，除发展商保留单位外基本销售完毕 领主舞剑—— 但差异化营销的成果不仅仅是其中一个产品的热销，而是各产品组合带来的整体销售效应。 酒店式公寓 商务公寓 酒店式公寓 商务公寓 空中OFFICE 写字楼 写字楼 75900×16000元＝12.1亿元 641025000 ﹢ 273240000 ﹢ 422400000 ＝13.3亿元 273240000元 422400000元 641025000元 改造前 改造后 销售额增加1.2个亿！！ 跑得最快、跑得最好 金中环商务大厦——深房许字（2005）福田026号 领主之尊——差距所在 * * 领主CBD ——金中环营销神话之道 突围之路 中原。 金中环 中原CBD资源劣势 发展商要求创造神话 产品硬伤 写字楼市场竞争激烈 整体实现均价必须超过16000元/平米 在开盘三个月内销售达到40%以上 在开盘四个月内销售达到60%以上 05年全市写字楼供应