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WK地产投资价值分析 第二章房地产行业分析 2.1地产的金融资产特征 房地产是房产与地产的总称，是指土地、土地附着物以及其衍生的权利和义 务的关系总和。对于房产来说，其价值是建立在地产之上的，如果没有土地，房 产就不复存在。而对于地产来说，其价值是通过房产实现的。房产属于一般的耐 用型实物资产，虽然具有增值的特征，但是无法长期存在下去，和其他普通的易 耗品相同，随着时间的流逝其物理属性有一个正常的损耗折旧过程。而地产则不 同，地产具有金融资产的特性，主要表现在以下两个方面: 2.1.1永续性(长久性) 地产具有永续性，土地是可以永远存在的。和其他消耗品的属性不同，在不 发生特大自然灾害的前提下，土地的价值永远存在。 2.1.2增值性 地产具有增值性。随着一个国家社会经济的繁荣、人口的增长，人们对房地 产的需求越来越多，而土地是有限的，地产的供不应求导致地产价格呈上涨趋势。 拥有地产不仅可以保值，减小通货膨胀的影响，而且在一定程度上可以实现增值。 地产所拥有的金融资产特征主要是针对于土地所有者而言。但是在我国土地 所有权和使用权分离的状况下，由于使用权的期限很长，而且地产使用者也可以 对地产的使用权进行转让，所以说地产的使用者也可以享受由经济增长带来的增 值收益。 2.2地产价格与GOP的关系 地产价格能够反映出一个国家的经济发展与人们生活水平的综合状况。地价 在平稳中上涨是经济逐步发展与社会财富不断累积的一种表现。随着一个国家生 产力的发展和劳动产出率的提高，社会财富也就逐步提升，而对于土地这种不可 再生资源来说，数量有限且具有较低的供给弹性，由此可推出在单位土地面积上 所承担的社会总产出也就会呈现上升的趋势。这就是说一个国家或地区的经济发 展水平在一定程度上决定着当地的地产价格。 在一个经济高速增长的地区，单位土地面积所承担的社会财富不断上升，而 土地作为生产要素也应当从增长的财富中分享到收益，而土地价格的不断上涨便 是所分享收益的表现形式。可以看出，地产价格是一个国家或是地区经济发展水 平的外在表现。在一个国家中由于地域性的发展不平衡，地域间也会产生较大的 地产价格差异。另一方面，房地产行业是国民经济中的导向性和基础性产业，当 一国的国民经济处于繁荣发展阶段时，房地产行业会随之繁荣发展;而当一国的 国民经济处于衰退阶段时，房地产行业也会随之衰退。在房地产行业中，土地作 为重要的生产要素，也会随着房地产行业的波动而波动。因此，从理论上来看， 在相对较长的一段时期里，随着宏观经济的繁荣发展，地产的价格也会呈现上升 的趋势，也就是体现出地产的投资增值特征。 在我国，土地使用者拥有土地70年的使用权，而这70年的批租价格便是土地 使用权价值的市场表现。在讨论我国土地内在价值与GDP的关系时，可以将土地 70年使用期的批租价格近似替代土地的内在价值。由于我国土地交易价格的数据 获取困难，所以可以利用全国土地价格交易指数来代替批租价格。根据国家统计 局的数据研究得出，我国土地交易价格与宏观经济发展水平之间存在较为显著的 正相关的关系，也就是说地产的内在价值会随着国民经济的变动呈现出相似的变 动状况。 一国或地区的GDP发展水平在一定程度上决定地产的内在价值，因此，地产 价格作为土地内在价值的外在表现，会随着GDP的变化呈现相似的变化趋势。 2.3我国房地产泡沫的产生与成分估计 2.3.1我国房地产泡沫的产生 自从实施改革开放的政策以来，我国的经济得到了迅速的发展，随着社会主 义市场经济体制一步一步的确立，房地产这种新兴产业在我国也逐步的发展起 来。从20世纪90年代开始，在全国范围内掀起了一股房地产热。在这股热潮中， 涌现出了许许多多的房地产开发公司，1992年底，全国共有房地产开发公司 12000多家，数量是1991年底的3倍。房地产开发的速度也高速增长，1992年， 全国共完成房地产的开发投资项目达到731亿元，同比增长117%;开发土地而 积达2.334万公顷，同比增长175%;新开工的商品房屋面积达11460万m之，同 比增长78.1%。总体来说，1992年全年我国房地产开发投资的增长速度高达117%， 比1991年翻了一番。但从1994年以后，这种火热的状态开始出现回落，我国的 房地产行业随之进入低潮发展时期。在这几年中房地产行业的超速发展导致市场 有效需求不足，造成的结果是大量空房的闲置。1998年，国务院公布《国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，做出了对房地产行业 产生重大影响的决定:停止住房实物福利分配，实行住房分配货币化。福利分房 这一政策的取消，是促使人们大幅度增加对商品住房潜在需求的主要原因。住房 分配货币化的实施，对整个房地产市场的活跃程度以及房地产行业的未来发展方 向都起到很大的刺激作