中原策划大赛决赛报告——潘康文：天价豪宅的混沌溢价模式.ppt

N97i： 能上网的手机（Iphone杀手） Ipad： 能打电话的电脑 3000元 6000元 混沌溢价应用广泛2：能打电话的电脑，比能上网的手机更稀缺，客户无法感知这种技术的价位，因而价格进入了“混沌空间”最终实现高价销售 混沌溢价应用广泛3：布兰城堡出售给当地政府，大群蝙蝠形成城堡的“神秘感”，因此神秘感让价格进入“混沌空间” 罗马尼亚 吸血鬼城堡 5.6个亿！ 布兰城堡在黄昏时分偶有大群蝙蝠飞舞的场面 混沌溢价 de 未来发展预测 1. 物业定位——做减法 打造最顶级物业，可以采用“首富模式”，让庄园市场化，在最好的位置做最少，最顶级的产品。 2. 价格研究——做加法 房地产市场研究，价格不只是二维的，可以进行价格的三维建模，对价格进行更全面立体的预测 3. 天价豪宅——定制式，功能多样性（安全方面） 未来的天价豪宅，如“万达商业模式”一样，进入定制式时代，以满足市场的需求及天价的实现 价值 价格 混沌溢价——与房地产周期相关，与通胀相关 符合价格围绕价值上下波动特性，且有规律可循 复苏 繁荣 衰退 萧条 内因形成，即供求关系； 尖顶、圆底； 与宏观经济周期相近； 天价豪宅， 是未来房地产市场化发展的必然趋势 并将不断涌现。。。 面对这种发展趋势， 策划人对于天价豪宅的态度？ 天 道 无 为 事业一部 潘康文 2011.08 谢 谢 聆 听！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * L/O/G/O 东莞中原事业一部 潘康文 2011-08 天价豪宅的“混沌”溢价模式 市场背景：存在即事实市场对“天价豪宅”的出现，没有提前预知能力 当三湘海尚出来之前，人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价； 当汤臣一品出来之前，人们不知道一个平层可以卖到12万/平的超高价 当钓鱼台7号出来之前，人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价 为什么，香港天玺创造3.6亿/套单价， 为什么 , 香水湾一号创造4.8亿/套单价？ 市场背景：热点案例，天价豪宅物业 住宅：钓鱼台7号，30万/平；汤臣一品，25万/平; ，香港天玺，70万/平; 别墅：大一山庄20万/平、佘山月湖山庄25万/平; 天价豪宅，没“天”理 ！ 吗？ ONE:从客户说起：2008年至今，中国富人移民香港，购买凯旋门、天玺等天价豪宅2011年，中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国，去买次贷危机遗留下的天价豪宅，庄园天价豪宅有需求，而没有得到满足！天价有理!TWO:从奢侈品说起：一个LV包上万，比普通包贵百倍；一副艺术画上亿，甚至无价之宝；一套普通房子50万，而天价豪宅则千万甚至上亿；顶级物业也将走入它的奢侈之路！天价有理!THREE:从市场化经济说起：2008年，汤臣一品受到政府压制，如今也投入正常销售；2011年，钓鱼台7号受到政策压制，未来呢？市场化经济时代，有人买单就有人卖！商品具有平等交易的基本权利是未来的发展趋势！天价有理! 注：以上数据来自福布斯统计，不含香港、澳门、台湾三地 天价豪宅有市场买家！ 中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。6年内将亿万富豪将超过9万人！千千万富豪将超过136万人！目前每1400人中就有1个千万富豪 Q1:天价豪宅购买诱因？ Q2:谁在消费天价豪宅？ Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅别墅往往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好，只买最贵成了富豪购买住宅的首要标准。 洛杉矶私人宅邸 钓鱼台7号院 海德公园一号 Q A 之后，天价根源在哪？ 天价豪宅有市场，有客户高价购买 为什么会卖到这么高的价格 “天”理在哪？一切从混沌说起 黄金引爆点 混沌：盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态； 混沌理论（Chaos theory）是一种兼具质性思考与量化分析的方法，用以探讨动态系统中（如：人口移动、化学反应、气象变化、社会行为等） 无法用单一的数据关系，而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。 市场对比法下的价格模式 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～c) 价格箱体 内的溢价因素 市场对比法下的“价格箱体”：外部条件+内部品质+发展商品牌 是否涵盖了所有价格因素？ NO! 区位 交通 环境 教育 配套 景观 … 外部条件 户型 规模 小区配套 小区配套 发 展 商 品 牌 内部品质 突破“价格箱体”的混沌溢价模式 内部品质 外部条件 品牌 混沌溢价空间 （Error） “天”理所在，混沌初开 Y=X1+X2+X3+…Xn+e 每个天价豪宅，都有它的混沌空间（Error）！ 海市陆家嘴滨江