佛山房地产市场分析.doc

佛山房地产市场分析 (一)佛山市概况 1、佛山市的社会经济情况 佛山市位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，佛山和广州紧密相连，禅城区距离广州城市中心区仅半小时车程。佛山市历史文化悠久，是国家历史文化名城。佛山原名季华乡，“肇迹于晋，得名于唐”，历史悠久，文化底蕴深厚。悠久的历史，孕育了独具魅力的岭南传统文化，素有陶艺之乡、粤剧之乡、武术之乡、民间艺术之乡、广纱之乡、岭南成药之乡等美誉。佛山市于2002年底进行行政区划调整，现为地级市，形成一市（佛山市）五区（禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区）的行政格局，总面积3813.64平方公里，总人口335.85万人，其中禅城区面积153.69平方公里，人口80.08万人。 自1978年改革开放以来，佛山实现了跳跃式发展历程：1978年，佛山GDP为12.96亿元，到2007年底，佛山实现GDP3588.5亿元，增长近277倍。近7年经济保持强劲发展，近7年的GDP平均增长率超过12.1%。到2008年第1季，佛山已实现GDP907.48亿元，比去年同期增长17.1%；全社会固定资产投资达到235.21亿元，增长14.3%；规模以上工业总产值达到2249.85亿元，增幅为25%；地方财政一般预算收入完成52.37亿元，同比增收9.25亿元，增长21.45%。截止3月30日，佛山地区总存款4883.13亿元，比年初新增121.98亿元；金融机构贷款余额2353.67亿元，比年初增加91.40亿元。2007年人均GDP达75000元，人均住房建筑面积为40平方米。从经济总量和综合实力看，佛山GDP居广州、深圳之后，经济实力在广东省排行第三；人均GDP在全国所在地级城市中，佛山超过温州，与苏州和无锡齐名，国民生产总值占全国的1.1%，先后被评为全国城市综合实力50强、经济社会发展水平前10名，80年代末成为全国14个率先进入小康水平的城市之一；先后获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国双拥模范城”、“全国科教兴市先进市”及联合国“人类住区优秀范例”等殊荣。 2、广佛商圈的形成和其影响 佛山距广州20余公里，与广州共同构成广佛都市圈。广州和佛山两市土地面积合计占广东省总面积的6.3%，占珠三角的26.8%；人口占广东省总人口的20.2%，占珠三角37.5%。2005年广佛两市经济总量合计5,769.5亿元，占全省1/3强；工业总产值9,808.44亿元，占全省36.7%；地方财政一般性预算收入398.11亿元，占全省近1/3。 经济圈是一种经济地理概念，是城市群（带）的一种空间表现形式，是由核心城市（中心城市）及周边大中小城市和地域共同组成的紧密的一体化区域。 广佛都市圈已成为国内最具活力和规模的工商业、金融中心之一，两市都具备了较强的经济实力和发展基础。 广佛两市的快速发展，导致城市地域规模的迅速扩张，彼此相距十分接近，使发展水平相对处于弱势的佛山，受广州都市区的光环效应的影响，佛山市未来的第三产业也将获得长足发展，佛山会承接广州市产业扩散，实现广佛都市圈的资源整合和共享。 广州是珠三角一个以第三产业为主导的大城市（2005年第三产业比例为53%）。随着近年中心城市地位回升，广州作为区域服务的功能不断得到强化。同时，广州积极发展汽车、石化、钢铁、港口、重型机械等基础工业，致力打造完整坚实的产业体系。从罗斯托的经济阶段论中可知：广州正在完善重工业和制造业综合体系，同步发展汽车工业综合体系。巩固第三产业的地位，夯实第二产业的基础，是广州产业发展的战略取向。 佛山产业发展优势在第二产业，主要行业集中在电气机械及器材制造、非金属矿物制造、金属制造业、纺织和塑料制造等传统领域。未来定位为“全国重要的现代化制造业基地”。其产业战略集中于制造环节，不同于广州对基础环节的重视。城市空间形态上培养“双心结构”，与广州南拓战略相互呼应。 广佛经济圈有利于实现广州到佛山之间产业梯度转移，形成产业错位发展、互补发展；广佛经济圈为促进佛山服务业发展和人口流动提供平台，同时也为佛山的产业升级和优化、人口结构优化提供了良好的契机。 3、广佛地铁及佛山“一环” 2001年12月，佛山媒体报道了广州佛山将兴建广佛地铁的消息，并称2005年佛山人将可以乘地铁到广州；2002年6月，广佛地铁线路走向初步敲定；2002年10月11日，广佛地铁魁奇路折返线实验段工程展开；2003年10月1日，广佛地铁起点站魁奇路站正式开工；2004年1月，《魁奇路地铁枢纽站地段城市节点城市设计方案》形成最终成果并通过专家评审。现在，魁奇路地铁站的主体结构和折返线工程已经基本完成，但广佛地铁在2007年已经全面开工建设，估计在2010年就能投入使用。 “一环”是广佛经济圈重要的南北通道和经济走廊，使广州和佛山的联系更加紧