契约型REITs投资者利益保护之研究.doc

契约型REITs投资者利益保护之研究 作者：07房地产法中心硕士 刘永民 内 容 摘 要房地产投资信托基金（REITs）20世纪60年代起源于美国，日益成为当今各国房地产投融资的一种重要模式。如何在我国引入REITs、何种模式的REITs最适合目前我国房地产市场发展的需求就成为学者们研究的主要问题。从国内的研究现状来看，有关于REITs投资者利益保护问题的研究还很鲜见。本文选取契约型REITs模式为对象，对投资者利益保护进行研究并提出建议。除引言和结语外，本文共分为四部分。本文第一部分是对契约型REITs基本理论的阐述。笔者首先介绍了契约型REITs的含义、组织结构、运作流程，然后通过与公司型REITs的比较分析契约型REITs的特点，从而解释了选择契约型REITs进行研究的原因。本文第二部分研究契约型REITs投资者面临的各种风险。首先，契约型REITs投资者具有所有REITs投资者面临的一般风险，包括系统风险和非系统风险、道德风险等方面；然后，结合契约型REITs的特点，分析了契约型REITs投资者面临的独有风险，以及一般风险中道德风险的独特性；最后，从理论层面、实践层面和契约型REITs的自身原因三个角度分析了这些风险产生的原因。本文第三部分总结我国防范REITs投资者面临风险在法律和制度方面存在的缺陷。法律方面的缺陷主要表现在《信托法》及相关法律中，制度方面的缺陷主要表现在REITs运作过程和制度构架中。笔者在综合法律和制度两个层面的基础山，从投资者监督问题、受托人责任规制问题和外部监管不力三个方面来分析。本文第四部分重点论述对契约型REITs投资者利益保护的建议。笔者主要从契约型REITs内部管理和外部监管两个大的方面来提出建议。内部管理方面：首先，要完善立法，从《信托法》和相关专项立法加强对受托人义务的规制规则；其次，从健全信息披露制度、规范受托人民事责任和完善投资者诉讼机制等角度提出内部管理的具体措施。外部监管方面：加强行政监管，主要是完善行政部门对REITs受托人资格认定制度。【关键词】 REITs　契约型REITs　投资者利益保护　受托人 目　 录引　言 1一、契约型REITs基本理论概述 2（一）契约型REITs的概念 21.契约型REITs的含义 22.契约型REITs的组织结构 33.契约型REITs的运作流程 3（二）契约型REITs的特点 4二、契约型REITs投资者面临风险分析 5（一）REITs投资者面临的一般风险 61.系统风险与非系统风险 62.道德风险 7（二）契约型REITs投资者面临风险的独特性 81.运作过程中的独有风险 82.更为严重的道德风险 9（三）风险产生的原因分析 101.理论层面的解析——利益分化问题 102.实践层面的解析——内部管理问题 113.契约型REITs自身原因 11三、我国防范REITs投资者风险法律和制度上的缺陷 13（一）投资者监督层面 131.投资者对受托人的监督难度大 132.投资者对受托人的监督动力不足 14（二）受托人义务规制和功能发挥层面 141.关于受托人信赖义务和谨慎义务的规定 142.关于受托人功能和权利的规定 153.关于受托人责任的规定 16（三）外部监管层面 17四、契约型REITs投资者利益保护之建议 17 （一）完善内部管理，规制受托人义务 181.在《信托法》中完善对受托人信赖义务的规制 182.在专项立法中对受托人信赖义务进一步细化 213.完善内部管理的其他具体措施 21（二）加强外部监管 241.契约型REITs参与主体资格认定 252.明确行政监管的主体和范围 263.独立中介机构的参与 27结　语 28参考文献 29致　谢 33 契约型REITs投资者利益保护之研究引　言随着我国经济的快速发展，我国房地产业也呈现出日益迅猛的发展趋势。房地产业对投资、消费、金融等领域具有高度的相关性和带动性，在我国国民经济中具有举足轻重的地位。伴随着房地产业的飞速发展，我国的房地产业投融资市场面临的许多问题也日益展现。房地产业一方面投资需求不断扩大，另一方面却又面临融资瓶颈，如融资渠道有限，融资结构失衡，过度依赖银行贷款等问题日益突出。同时，国家实施的紧缩调控政策也在加剧着房地产业投融资矛盾。在此背景下，REITs的引入无疑给困难重重的房地产投融资市场注入了一剂强心针，逐渐成为投资者关注的焦点，成为我国房地产市场中创新型融资的一颗冉冉升起的新星。房地产投资信托基金（REITs）起源于20世纪60年代的美国。依