2013年8月西安灞桥复合型购物中心项目前期市场调研报告营销推广方案.doc

2013年8月西安灞桥复合型购物中心项目前期市场调研报告营销推广方案 O 一三年八月 广州金江商业地产投资有限公司 [ 调研周期安排 ] 8 月 6 日 8 月 7 日 /8 日 8 月 12 日 8 月 15 日 领受任务 消化信息 整理提纲 人手调配 明确分工 宣讲要点 路径研讨 调研准备 前方调研 团队前往 项目 所在地， 根据调研安排，展开 为期 2 天 的实地调研。 前方调研团队大部返回， 留驻 1 人 进行针对性补充调研。 开始全面整理调研信息，并按照提纲要求完成调研报告分析撰写，就需要进一步澄清问题，及时与前方留驻团队进行沟通。 负责宏观基础信息 收集 及前方信息整理 [ 调研内容 ] 模块一 模块二 模块四 消费者 访谈 商户 代表 访谈 市场环境分析 消费特征分析 业态专项研究 模块三 代表项目普调 典型项目深调 关键项目精调 餐饮业态调研 休闲业态调研 娱乐业态调研 零售业态调研 其他业态调研 市场信息收集 项目 区域扫描 [ 调研范围 ] [ 调研范围 ] 项目位置 本次市调地域范围见左图红色区域，以项目所在地长兴源娱乐城为圆心，半径 5 公里的地区，涉及灞桥镇、洪庆、纺织城等周边多个区域。 第一章 . 西安商业地产研究 第三章 . 项目所在区域商业研究 第四章 . 灞桥镇商铺经营者市调分析 第二章 . 项目所在区域研究 第五章 . 灞桥镇消费市场市调分析 [ 市调目录 ] 第一章 . 西安商业地产研究 从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，高新区商圈逐步成为区域型商业中心的典型代表。政府商业网点规划大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，以土门、高新区、北二环、张家堡等为代表的一批区域商业中心，未来发展趋势良好。 传统的钟鼓楼商圈由于位处中心商业区，受城市整体规划和商业规划的影响，其商业影响力将会相对减弱。传统商业区影响力相对下降，区域商业中心和环线商业带加速发展，各种力量此消彼长，未来将会形成更多新兴商业中心。 1. 商业多中心趋势日益明显。 第一章 . 西安商业地产研究 百货商场和大卖场仍然是目前西安市民主要的消费场所。从百货业态来看，以开元、民生为代表的大众百货，和以东大街百盛、小寨百盛为代表的时尚百货，更受青睐。在中高端商业中，本土的世纪金花发展相对较好，中大国际和巴黎春天仍处于逐步调整和培育的过程中。 从大卖场业态来看，人人乐、华润万家、爱家等本土品牌经营状况均较好。西安的购物中心，基本都在 2007 年及之后开业。西安大部分购物中心除主力店外，仍有较多中小商铺在招租。尽管如此，购物中心仍然是目前西安市场的开发“新宠”， 新建商业项目大多规划为购物中心形式。 2. 百货、大卖场仍是居民主要消费场所，购物中心成为开发“新宠” 。 第一章 . 西安商业地产研究 3. 本土零售企业目前领先，外资零售企业暂处弱势。 从目前本土和外资零售企业所占市场份额来看，本土零售企业暂时领先，外资零售企业处于相对弱势地位。本土百货开元、民生均名列 2007 年百货百强名单，其在西安拥有大批忠诚消费者。西安本土超市爱家和陕西本土海星超市在 2007 年连锁百强中均榜上有名。 外资百货如美美开业一年多经营不佳，现已被巴黎春天收购。外资零售企业家乐福西安北大街店 2005 年 12 月开业， 2007 年 1 月关门停业，成为家乐福在中国开展业务以来第一家“关门”的卖场，也是西安第一家“停业”的大卖场。沃尔玛在西安的第一家店也姗姗来迟，于 2007 年 10 月在骡马市开业。沃尔玛等零售巨头在西安市场的发展，前景如何尚未可知。 第一章 . 西安商业地产研究 4. 零售行业竞争加剧，行业内并购整合与扩张加速。 外资零售商进入西安市场较晚，急于抢占市场；本土企业抢得市场先机，不断谋求扩张以巩固已有地位，近两年来西安零售行业竞争明显加剧。百货方面，目前巴黎春天已收购长安美美百货店；世纪金花收购南大街海大春天百货店，并将在唐人街和赛高国际街区开出另一新店；香港银泰百货与西安中环广场合资组建中环银泰百货有限公司； 2007 年百盛收购小寨百盛余下股权；大卖场方面，华润万家继收购西安所有家世界超市后，目前又收购了本地爱家超市百分之百股权。除采取并购整合进行扩张外，本地的开元、民生、世纪金花百货还积极向西安市外拓展，计划筹建外阜分店。 第一章 . 西安商业地产研究 5. 新兴商业体量普遍较大，招商困难增加。 西安目前在建商业项目，普遍体量较大，使招商困难增加。已经开业的雁塔文化新天地、安南城、兴正元广场，虽有沃尔玛等主力店进驻，但目前仍有大面积商铺空置。目前尚有多个大体量购物中心及商