REITs_中国房地产企业直接融资的新渠道.docx

■ 车春鹂( 武汉理工大学土木工程与建筑学院, 武汉 430070)[摘 要] 本文在分析了目前我国房地产企业融资渠道的基础上,提出了房地产投资信托基金的融资方式( REITs) 。文章采用定量分析与定性分析相结合的方法, 全面阐述了在我国发展REITs的益处、可行性及障碍, 并提出了发展REITs的建议。[关键词] REI Ts ; 房地产; 信托; 融资Abstr act: On the base of thorough analysis on the financial difficulties for real es tate companies, the author con siders Real Estate Investment Trusts (REITs) as an innovational financial approach is the best way to resolve this problem. The feasibilities, obstacles and benefits of develop REITs are analysed quanti tatively and qualitatively, suggestions on how to develop REITs in China are presented in the end of the article.Key wor ds: REITs; real estate; trust; financing[ 中图分类号] F407.9[ 文献标识码] B[ 文章编号] 1002- 851X(2006)08- 0089- 04号文件和“212 号文”执行, 房地产开发融资渠道将越来越狭窄。1我国房地产企业融资渠道的问题1.2房地产开发企业资金结构单一导致银行风险提高1.1政策环境导致我国房地产企业融资渠道日趋狭窄2003 年6 月, 中国人民银行出台了《关于进一步加强我国房地产企业的资金主要来源是银行贷款、自筹资金和其他资金( 主要是定金和预付款) 三个方面, 实际上定 金和预付款也主要来自银行贷款。据国家统计局报告显示, 截止到2004 年12 月, 银行贷 款占全部房地产开民资金来源的比率依然达到了25.8% , 如果考虑到个人购房中使用的银行贷款, 房地产开发商实 际使用的银行贷款依旧占全部资金50% 以上。因此, 即使 在“121 ”文件下发之后, 银行贷款依然是房地产企业融资 的主要渠道。截止到2003 年9 月的数据显示, 我国房地产业从股票市场上融资额仅为302.86 亿元, 不及同期房地产企业在银房地产信贷业务管理的通知》( 以下称“121 ”号文件) 之后,在房地产信贷政策紧缩的压力之下, 房地产信托作为一种 新的融资方式, 受到我国房地产企业的青睐。截至到2005 年第三季度末, 房地产信托融资总额达到了353.76 亿元。 “212 ”文件的出台, 使信托融资这种模式很快就受到了政策的限制。对于开发商而言, 想通过信托方式获取项 目前期的“过桥贷款”已几近无望。信托融资的利息一般都 在9% 以上, 加上管理费用、银行监管费用等, 综合成本在10% 以上, 而到银行贷款则是5.51% 或者6.12% 。在此之前利用信托融资是因为其准入门槛不高, 如果按照“121 ”89REITs ——中国房地产企业直接融资的新渠道CONS TRUCTION ECONOMY2006.8 总第 286 期 建筑经济行融资的2% 。以上的数据均表明我国房地产开发企业资金结构单 一, 银行融资贷款至少占其全部资金的50% 。而国外房地 产 企 业 资 金 的 来 源通 常 是40% 的 房 地 产 投 资信 托 基 金 ,40% 是私募基金 (包括私人投资或者企业之间的投资), 剩 下20% 才是银行贷款, 这种方式比较健康, 银行风险也比 较 小 。 而 现 在 国 内 房 地 产 投 资 银 行 贷 款 比 例 最 高 占 到70% , 使银行的风险大大提高。REITs 是由某个组织或 机 构 发 起并 负 责 对 外 发 行 受益凭证, 向投资者募集资金, 并将所募集资金收购并持有 房地产( 一般为收益性房地产) 或者委托一家房地产开发 公司负责投资标的的开发、管理及未来的出售, 所获利润 在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后, 由受益凭证持 有人分享。基金的发起人可以自己管理基金, 也可以从组 织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理。现在, 大多 数房地产投资信托由房地产公司发起并管理——实际上 这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势, 因为房地产 公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业