上海新天地综合体案例分析.ppt

* 上海新天地综合体案例分析 1 项目区位 上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。 2 项目概况 占地面积 52万平米 主要业态 零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例38%、42%及20%。 建筑风格 海派，旧上海石库门风格 周边配套 日本料理、法国餐厅、中餐馆等中外美食，美容会馆、健身会所等休闲场所，画廊、花艺等艺术门面 3 上海新天地——总体规划 新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人 4 上海新天地——功能结构分析图 5 上海新天地——功能分区 A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观 B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑 D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万 C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万 6 上海新天地——开发理念 地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。 7 上海新天地——商业业态组合 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 22家，其中11家为欧美风味 24家，主要为工艺品、饰品、家居用品 12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等 35－40％ 35－40％ 20－25％ 1.2－1.4万 1.2－1.4万 0.7－0.88万平米 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 37％ 45％ 18％ 0.82万平 1万平 0.4万平 8上海新天地——盈利模式 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对瑞安而言，改造石库门只不过是一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。 9上海新天地——项目借鉴 观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来