深圳松岗大型综合体项目前期策划营销推广方案.doc

深圳松岗大型综合体项目前期策划营销推广方案 每个地方都有自己的标志 深圳松岗项目前期策划 深圳市星彦地产顾问有限公司 2010年10月 谨呈：深圳市朗日实业发展有限公司 目录： 项目认识： 开发思考： 第二部分：市场环境 第一部分：项目理解 第三部分：开发机会 第四部分：项目定位 第五部分：启动建议 项目认识： 技术指标 ① 占地：31036 ㎡，容积率：3.2，建面：99315.2 ㎡ ② 占地：24580 ㎡，容积率：4.0，建面：98320 ㎡ ③ 占地：33748 ㎡，容积率：3.5，建面：118118 ㎡ 合计：315753.2㎡ ① ③ ② 超30万㎡建面，涵盖住宅、商业、办公、旅馆的城市综合体项目 ① ② ③ 南面临东方大道，路面宽，现整修中 ③号地块现状为未拆迁厂房 东南面为金帝都大酒店及平房 ②号地块现状为未拆迁厂房 项目认识： 项目四至 地块北高南低，坡度较大 ③号地块北面现状为空地 ①号地块东面现为制衣厂 ①号地块现为未拆迁厂房 地块现为未拆迁厂房，道路规整，但周边环境较混杂 ①号地块西面为新建民房 ①号地块西南面为新建统建楼 项目认识： 项目四至 东、南两面临干道，形象佳 东、南两面均临主干道，形象佳，为将来的商业、酒店、办公楼的通达性提供最佳保证 ②、③号地块割裂 小路割裂两地块，影响商业的整体性 周边厂房和农民房的影响 西、北两面均为厂房和民房包围，区域形象不佳，降低住宅品质 关于住宅部分 周边环境混杂，如何运用自身园林遮蔽影响及提升住宅居住舒适度是规划的重点 关于商业部分 地块东临松岗大道，南临东方大道，两者均为区域主干道，形象好，昭示性强，如何利用其提升项目的商业价值是规划的重点 项目认识： 关于项目自身的思考 交通四通八达，高速干线快速连接市区 广深高速 107国道 楼岗大道 松岗大道 东方大道 南光高速 项目认识： 交通状况 本项目紧邻松岗四大交通干道 位于松岗核心区，市政配套齐全 松岗地税局 松岗交管所 松岗汽车站 松岗文化艺术中心 松岗街道办 东方派出所 东方居委会 项目认识： 市政配套 商业配套较全，但档次不高 松乔酒店 松岗储蓄所 工商银行 花中花钢琴酒店 金利来大酒店 金海大酒店 信用社 项目认识： 商务配套 生活配套齐，居家氛围浓 东方小学 女子门诊 东兴门诊 怡丰百货 天虹商场 肯德基 华润万家 麦当劳 泰华堂大药房 东升实验学校 松岗中英文实验学校 北师大松岗幼儿园 松岗中学 松岗人民医院 百佳超市 项目认识： 生活配套 优势 劣势 威胁 SWOT分析 及应对策略 位于区域主干道，区位优势明显； 周边商务、生活配套齐全； 规模大，物业类型齐，影响力强； 周边农民房及厂房众多，短期内环境难以大为改善 城际交通改善，“深圳西大门”优势凸显； 产业升级使置业者购买力增强 市区高企房价使部分需求外溢 区域房地产市场相对封闭 市场认知度低，客户认可度低 突出项目区位优势，建立形象上的领导者地位； 对产品规划设计进行包容性的设计，最大化目标客户群； 精准客户渠道，最大化提高项目认知度。 机遇 利用规划弱化周边环境影响； 抓住交通、产业等机遇，强化本项目优势，淡化客户对周边环境的影响。 通过项目分析可知，本案为城市中心的大型综合体项目，涵盖居住、商业、办公、酒店四大功能，项目优势相当明显，本案开发的一个重要课题是： 开发思考： 四大物业功能如何相互促进、融会贯通？ 四大物业功能开发方向如何？ 宏观环境： 区域带动： 区域前景： 第二部分：市场环境 第一部分：项目概况 目录： 第三部分：开发机会 第四部分：项目定位 第五部分：启动建议 宏观环境： 新政解读 9月28日国务院通过新闻的方式紧急推出“新国五条”，9月30日深圳出台最严厉的限购令，此次政策最受关注的是对需求的强力控制措施 。 新国五条核心： 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 政策事件：新国五条紧急推出 深圳出台最严限购令 宏观环境： 新政解读 深圳限购令核心： 在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。 对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 暂停在本市拥有2套以上（含2套