中原_东莞阿尔柏丽酒店_商业街项目定位策划报告_128PPT_2009年.ppt

本报告的技术思路 本报告的技术思路 本报告的技术思路 一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？ 本报告的技术思路 本报告的技术思路 本报告的技术思路 本报告的技术思路 本报告的技术思路 对所有客房产品统一精装修（按800元/平米标准） 本报告的技术思路 组建项目客户服务中心，实行统一经营管理 1、管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。 2、委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营 管理，在本地招聘酒店员工。 3、挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导 管理，在本地招聘酒店员工。 客房销售利润分析测算 1）通过前面的成本测算，项目酒店客房的总成本预计约为：2820万元 2）相关销售税费按照16%计算 销售单价×16%，即：4800元×16%=560元 /㎡。总税费为：683.5万元 3）预计客房销售纯利润为： 计算公式： 销售总价－成本总价－销售税费=客房销售纯利润 即：4272万元 - 2820万元 - 683.5万元 = 768.5万元 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房销售利润测算 酒店客房 项目前景预测 客房销售价格测算 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 酒店裙楼 步行街成本与利润分析 步行街销售价格测算 ★ 步行街 可比物业所占权重：价格合成过程中，竞争可比物业所占的权重。本案中，选取东方新天地为55％，景泰.香都项目为45％。 权重值比例：A=本项目权重/参照物权重；权重租赁均价：PI‘＝参照物均价×A 本项目商业裙楼1F均价=：12800元/㎡ 项目整 体推导 12800 5872 6930 PI‘×WI 项目权重售价 45 ％ 55％ WI 可比物业所占权重 13050 12600 PI‘ 权重均价 0.87 0.90 A 权重值比例 15000 14000 PI 可比物业销售均价 65 75 72 Q 合计权重 本项目 1F 景泰.香都 1F 东方新天地 1F 代码 计算内容 通过项目市场比较法分析 项目价格加权后的合成售价（1F） 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街销售价格测算 销售均价推导内容 区域 说明： 1、按商业销售一般规律，商业地上一层与二层的商业价值量化比为1： 0.5～0.7 2、本项目有部分为三楼，因此综合系数选取0.55 12800×55%=7000/㎡（取整） 2F及以上 项目各分区域销售均价推导 7000 2F及以上 12800 1F 销售均价(元/㎡) 区域划分 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街销售价格测算 1）1F：3100㎡ 2F及以上：3200 ㎡ 2）成本预计： ①建安成本：1200元/㎡ ② 广告推广成本：2% ③管理成本：100元/㎡； ④ 税 收：16% ⑤不可预见费用：100元/㎡ 以上共计为： 1F：3704元/㎡，1F总成本预计约为：1148.2万 2F及以上：2660元/㎡ ， 2F及以上总成本预计约为：851.2万 3）预计客房销售利润为： （销售单价－成本单价）×总建筑面积 - 物业地价 即：(12800-3704) ×3100+(7000-2660) ×3200 = 4208.58万元 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街部分成本与收益分析 成本与收益分析测算 酒店客房 客房销售利润测算 项目前景预测 客房销售价格测算 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街成本与利润分析 步行街销售价格测算 步行街 酒店裙楼成本与利润分析 ★ 酒店裙楼 酒店裙楼成本与利润分析的前提和假设 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 在前面项目租售建议中，对于酒店裙楼部分采取的是一楼分割出部分独立式 街铺进行使用权转让；因此，一楼的成本与利润就可以参照本案前面步行街 的相关测算方式 对于二、三、四楼，因建议采用的是与大商家联营模式运作。因此，其收益 是双方合作，开发商对入驻经营商家收取一定比例的营业额作为相关场地物 业的使用费。 酒店裙楼成本与利润分析 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 1）1-4F：9000㎡ 单层面积为：