晶御中央2017年9月—11月整合营销推售策略建议89Px.pptx

wealth have combined marketing and promotion of the suggest;第二部分:东海目前市场 及近期房地产市场分析;铭龙“晶御中央”一期总建筑面积约为18万平米，其中包括共计八栋纯板式高层，共计970套住宅。截止2011年8月30日前，累计推出520户房源，自项目一期（520套）房源入市以来，项目以“生态社区、空中领馆”为传播主线，到目前为止（2011年、8月）项目还有450套房源未上市场。 本次报告立足于前期传播调性，并在综合项目工程进度、前期（一、二组团）520套房源整体销售情况，项目营销推广正式步入“三组团2栋” 260套房源的销售步伐。 2011年上半年国内货币紧缩，银行按揭提高并收紧。2011年下半年晶御中央项目如何走?如何实现既定目标,成为一个非常迫切的课题。 此次2011年9-月2012年5月份营销计划是立足于对前期购买晶御中央客户群体的分析与把握; 整合性的针对三组团260套房源的推广概念提炼及相关营销建议,具体根据实际实施需要做修正。;第一部分 晶御中央一，二组团销售总结;一：晶御中央剩余房源分析 1.剩余房源楼栋分布分析 2.剩余房源楼层分析 3.剩余房源单价分析 4.剩余房源户型分析;晶御中央剩余房源分析总结：;项目一期整体房源销售率需达到80%。基本达到（第二期450套房源）的释放计划。同时也是第二期开盘重要基础。;第二部分 东海目前市场及近期房地产市场分析; 2011年8月连云港三区四县区房地产数据分析： ;;;;项目名称;项目名称; 由上数据得知，目前可售与待售的地产项目大部分集中在城北-行政新区和城西-西双湖区域，这两区域是近几年房地产开发的热点区域，也是土地供应量较大的区域，楼盘之间竞争较为激烈。 作为县城项目，区域面积不大，在没有先天地理缺陷的基础上，区域价格之间相差不大，价格范围3500—4500/平米。城北作为新区可以在前期进行，区域的整体规划设计，道路基础设施的高标准建设，加上政府机关的迁入都体现了重点打造城北新城的趋势，晶都大道两旁随处可见现代化高层建筑，并建有与新区相配套的办公楼商业设施，以及星级酒店。城西同样作为开发???新区紧靠美丽西双湖与城北-行政新区相连，在借用共同打造新区的硬件基础上，针对特色着重打造西双湖生态居住、旅游休闲区，沿西双湖建起了大量的住宅，以及沿湖的商业设施。 原老城区域则由于处于老城区，早已开发完毕，缺少可开发土地，现在是逐步实施老城中心区的拆迁改造，由于土地出让少，仅有少量几家待售楼盘，楼盘总建筑体量 也较少，开盘后由于完善的生活配套和交通加上当地人的老城情结，楼盘去化较快，就如置业顾问所说的“不愁卖，开盘后很快就售完了”，户型上基本为大户型为主，并配备建有综合性商业服务配套设施。;项目名称;项目名称;由于城北和城西属于新区，很多项目还没有交付，实际居民入住率低，人流量较少，暂时难以形成商业氛围，所以虽然很多社区都配有街铺，但考虑到商业氛围还没形成，考虑销售的较少，但一定程度上购买商铺的客源客观存在，对于这一部分客户，适量推出商铺，会率先获取这些客户，取得一定销售业绩，增加公司资金的快速回笼。 目前住宅市调城北和城西15家楼盘中，年底有11家有新房源推出为小高层和高层，商业市调城北.城西以及城中12家有商业的楼盘中，目前在售一家，年底有一家老城区商铺销售。 晶御中央作为目前在售的项目，位于新区行政中心处，享受新区的整体规划以及高标准基础配套，自建东海第一座五星级酒店，住在这里与五星级酒店和行政中心为邻，同时紧靠美丽的西双湖，地段优越性明显。本项目目前在售2栋小高层和2栋高层，销售比率72%以上，仅剩余15层以上高层和小高层顶楼跃层，客户群多为水晶市场的生意人和机关单位公务员，以改善型住房和刚需婚房居多。项目配有沿街商铺以及五星级酒店的综合性商业设施，交付后在提升项目形象的同时必将给业主带来完善的配套，给业主一个星级的家。 ;第三部分 三组团推售房源分析;第二期推出3#、7#、4#、8#（共四栋）;晶御中央3#、7#楼户型统计分析情况如下;楼栋;月份;第四部分 3,7号楼营销策略;3,7号楼市场定位;产品定位;形象定位;3组团暨高层产品折页;3组团暨高层产品折页;推广策略定位;价格与优惠策略;高层平价;铭龙会;铭龙会会员要求;老带新政策;铭龙会;铭龙会;推广周期;;阶段划分及工作内容;;;;尾房策略;尾房策略—中低层销控，高层正常销售;第五部分 商业部分营销策略;市场定位;产品定位;形象定位;推广策略定位;商业推广核心诉求定位;商业推广海报;商业推广海