杭州班第二天课件-信贷业务风险管控实践-1_图文.ppt

十二、为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产 　　　公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。 　　　　 十三、权属有纠纷和争议的财产 　　　权属有纠纷和争议的财产不宜选作抵押物。 对策：一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。 　　　对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。 　　　　 十四、被查封、扣押、监管的财产 　　 海关监管设备和产品比较常见。 对策：对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，确认抵押资产的“净值”，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用 十五、土地使用权抵押后地上新增建筑物 　　　不属于抵押财产：实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。 对策：在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记。 十六、无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人） 　　 《民法通则》规定：未成年人非纯受益行为无效 十七、国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物 　　　国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地 （详见城市房地产管理法22条）。 可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。 但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金行为的实际不可行。 对策：在不考虑保障性，只考虑约束性的前提下可以选用 十八、土地加在建工程抵押 土地加在建工程价值不确定，不宜选作保障类反担保措施。 对策：只有在对处置时客户群体狭窄或者因工程款纠纷、超标施工、测绘等因素影响工程竣工和顺利取得产权证等不确定因素有充分的思想准备和对策前提下才能将土地加在建工程抵押视作完整有保障力的反担保措施。 十九、唯一生活用房 一般认为，被执行人唯一生活用房难以处置，司法部门要保护居住人的最低生活标准的居住需要（保障生存权）。唯一生活用房可以排除两类房产：一类是非唯一，即多套房产，实践中，需要把多套房产同时锁定，否则容易变化，抵押人处分房产，到执行时从多套变为唯一；另一类是非居住用房，工业、商业、物流用房不受保护。 《查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：对被执行人及其扶养家属生活所必须的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 理解：将所有权和居住权分离，可以剥夺所有权，但不得处分房产，保护其居住权。 谢 谢 ！ * 分散法： 分散法是信贷工作最重要的风险控制和管理的思想和方法，信贷业务各方面各阶段都用得上分散法降低风险。 “不能把鸡蛋放在一个篮子里”道出了风险分散法的哲理。 风险分散：是指增加承受风险的单位以减轻总体风险的压力，从而使项目管理者减少风险损失。 分散法对风险控制的作用在分期还款方式上得到充分的展示，分期还款，就是要求客户的还款方式不是一次性归还，而是在贷款期间分若干次归还，比如按季度、按月度或按其他约定的方式分散还款，优点是客户每次还款压力小。其实背后暗含“违约收益率”的大道理，这也是众多信贷机构可以为接受分期还款的客户提供免抵押的信用贷款的主要原因 违约收益率=违约带来的收益/违约成本 当违约成本固定时，违约带来的收益越小，违约收益率就越低，就越能抑制人的违约冲动（意愿），反之亦然。 一次性还款和分期还款违约成本相同，但违约收益不同，分期还款违约收益很小。 其功效在于： 1、放大借款人的借贷能力（如果某企业一年的还款能力是10万元，那么通过分期还款，每年还10万，可以为其提供30万元的借款，一年期项目通过分期还款也可以适当放大借款额度） 2、满足借款人偶发的一次性大额投资需求（一般5年以上，担保实践中不低于一年也可视为偶发性） 3、加快还款频率以分散还款压力（有钱就还，不论钱的出处，避免集中还贷的缺点） 4、强化借款人的还款意识，使借款人时刻处于欠债还钱的思维状态中，遏制借款