案例分析--万科项目开发股权合作模式介绍PPT课件.pptxVIP

案例研究万科项目开发股权合作模式;主要房企全国城市布局;绿地：在全国共进驻41个城市。;保利：在全国共进驻43个城市。;中海：在全国共进驻32个城市。;恒大：在全国共进驻102个城市。;万达：在全国共进驻41个城市。;绿城：在全国共进驻35个城市。;华润：在全国共进驻42个城市。;碧桂园：在全国共进驻49个城市。;世茂：在全国共进驻34个城市。;主要房企全国城市布局;Structure;万科总裁郁亮:“目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。” 现行的合作模式多种多样：合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托等。根据万科的合作原则，结合项目合作需要土地、资金的要素，适合万科的合作模式可以分为两类：与土地方的合作、与资金方的合作。 （一）与土地方合作主要包括： 1、项目公司 2、合作建房 1）协议方式 2）挂牌方式 3、股权收购 （二）与资金方合作，主要包括： 1、联合竞买 2、以HI为代表的境外融资 3、信托 ;Structure;该模式是土地方出地、万科出资的一种合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用权。 第一种模式：项目公司模式 1、 模式描述 该模式是万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。 基本模式如图： ;2、项目公司模式的基本原则 ;4、主要风险和控制;第二种模式：合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 模式：分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。 一、协议方式 以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。 案例：深圳银湖项目 合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。 合作内容： 1、土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文； 2、中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理； 3、万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。 ;二、挂牌方式 1、 模式描述 以深圳为例：对已缴清地价款的出地方（农村征地返还用地除外），出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方。 合作建房（农村征地返还用地除外）须进入土地房产交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行，弃绝了以前私下寻找合作方的途径。合作建房视为土地使用权部分权益的转让，以价高者得的原则确定合作方，合作开发的事宜不作为交易条件，待成交后由合作双方协商解决。 基本模式如图： ;2、合作原则 默契原则：事先达成默契。 成本控制原则：竞争可能导致成本增加，即便事先有默契，成交价超过协议价的差价返还难以保障。故不应以差价返还作为提高成本的理由。 土地过户原则：万科要按份额成为土地使用权人。 3、优缺点： 实质上是二手地，但在合作方选择上与一手地挂牌相似，而成交后，所依据的是双方的合作协议。 优点：政府认可，挂牌前已经缴清地价，土地相对干净，手续办理有保障。 缺点：竞买存在竞争，合作成本提高。 4、主要风险控制 土地：对土地有无其他债权债务情况在竞买前了解清楚。 合作方：了解合作方诚信。 合作条件：挂牌主要是合作者身份的竞争，具体合作条件需要在合作协议中明确；最好的措施是挂牌前与 土地方达成默契，但要控制承诺参加竞买的最高价。 土地变更及付款风险：成交确认前资金共管，土地变更登记后付款。 案例：新洲项目挂牌合作建房 2003年8月，委托方委托市土地房产交易中心组织挂牌转让B202-31宗地，位于福田区新洲路与莲花路交汇处。 该宗地转让土地使用权份额的80%。竞得人须根据规划要求出全资开发建设整个项目，并保证委托方享有建成房地产20%的权益。 深圳市第一宗土地使用权部分权益转让的项目在市土地房产交易中心公开挂牌，这是深圳首次通过政府进行的合作建房。 ;第三种模式：股权收购模式 模式描述：股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达 到间