房地产经济学讲义第2讲 土地与土地使用制度.pptVIP

七、城市土地利用规划 （一）城市土地利用规划的内涵 内涵:根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。 通常与城市相关的规划主要有四种： 一是国土规划， 二是城市土地利用规划， 三是城市发展总体规划， 四是城市社会经济发展计划。 * （二）城市土地利用规划的作用 1. 是政府调节城市土地资源配置的重要手段 2. 可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性 3. 有利城市土地利用的长效管理 * （三）城市土地利用规划的基本原则 1.整体性原则 2.区位原则 3.超前性原则 4.立体性原则 5.区域性原则 6经济利用的原则 * （四）城市土地规划的基本内容 1城市土地利用总体规划 2城市土地利用功能分区规划 3城市土地利用详细规划 城市土地利用特点及土地资源 * 复习题 土地概念、特性 土地在房地产产业中的地位和作用 简要说明中国土地使用制度的变革 城市土地资源利用特点及配置的原则和方式 城市土地使用制度的类别 城市土地利用规划的内涵、作用、原则和内容 * 第2讲 土地与土地使用制度 * 重点内容 土地概念、特性 土地在房地产产业中的地位和作用 中国土地使用制度的变革 城市土地资源利用特点及配置 城市土地使用制度的类别 城市土地利用规划的内涵、作用、原则和内容 * 一土地 土地概念： 对土地（land）:土地是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用所形成的历史自然综合体。 它是地球陆地表面大气对流层以下，地下水作用下限以上，包括地质、地形地貌、气候、地表水和地下水、土壤和植被等各种自然环境因素相互作用共同发展所形成的历史自然综合体。 在这个历史自然综合体中，地学因素是极其重要的。土地具有四维特性，地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三维）和随时间的演替。 * 土地的双重属性 土地的基本特性:即自然特性和经济特性。 自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。 经济特性是在人类利用土地过程中产生的。是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。 * 土地的自然特性 1土地总量的有限性 2土地区位的差异性 3.土地位置的固定性 4.土地使用的耐久性 * 土地的经济特性 1．土地的稀缺性 2．土地的区位可变性 3．土地的报酬递减性 4.土地经营的垄断性 * 二土地在房地产业中的地位和作用 （一）土地在房地产业中的地位 1.土地在房地产开发中居于基础性的地位 2.土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 3土地的权属关系是房地产基本经济关系 （二）土地在房地产业中的作用 1.促进土地资源合理配置，提高企业效益 2.土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 3.土地政策是房地产宏观调控的重要手段 * ##土地产权类型 ① 土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。 ② 土地使用权：指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称“基地使用权”。 ③ 地役权： 包括： 为了土地的便利使用而使用他人土地的权利； 为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）； 为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）； 双方约定而产生地役权。 ④ 相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 和地役权不同之处：a、由法律直接规定而非双方约定；b、不需进行产权登记。 * ⑤ 抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。 ⑥ 所有权：指所有者对其所有的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。 ⑦ 不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人，出租给承租人并收取租金的权利。 ⑧ 典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价） ⑨ 共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动产所有权的法律状态。 * 三城市土地的性质 （一）城市土地利用的集聚性 （二）城市土地利用的高成本性 （三）城市土地利用的高冲突性 （四）城市土地利用的综合性 * * * ## 高成本 2009