房地产经济学讲义第4讲 房地产价格.pptVIP

第三节房地产价格的构成 1、土地价格 土地价格是购买土地所支付的货币数额。 从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。 特点： 土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈现上升趋势 土地价格具有地域性及个案性 1、土地价格 （1）古典理论 从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入； 从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地租受益的现值之和。 土地价格 第n年的地租 折现率 1、土地价格 （2）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。 其中：PVR（n－1）为到n－1年后的土地利用收益R的现值之和 n年后的预期地价 1、土地价格 （3）中国城镇土地价格构成： 2、建筑物价格 建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。 构成： 建筑物价格＝建筑工程费用（土建、给排水等）＋设备及安装工程费用（机械、电器等）＋其他费用（设计费、管理费、利润等） 3、房地产价格 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成的。 全国各地的商品房价格构成： 3、房地产价格 （1）土地开发费 包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等 （2）房屋开发费 包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费 （3）各种配套及税费 包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费 （4）开发商利润 一般情况下： 土地费占总价格的20％，建安工程费占40％，市政公共设施费占20％－30％，各种税费占10％－20％ 3、房地产价格 目前房地产价格理论中存在的问题： A、土地出让金内涵界定问题(重复计算)； B、成本中没有贷款利息。 此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定： 商品房价格 成本 利润 税金 地段差价 应该包括管理费用与贷款利息 并不是价格构成因素，而且在土地费用中已经体现 3、房地产价格 按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本和利润。 成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。 纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括： 商 品 房 价 格 生 产 过 程 土地价格或土地出让金 住房建造价格 流 通 过 程 商品房销售 成本及利润 农地转市地地价 市地地价 摊消费、保险费、投资利息、管理费、住房销售税、经营利润 勘查设计费、建筑材料费、建筑施工费 以及投资利息、管理费以及房屋建筑利润 耕地占用税、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费 以及投资利息、管理费、土地开发利润 拆迁安置费、土地再开发费 以及投资利息、管理费、土地开发利润 3、房地产价格 3、房地产价格 房地产开发企业取得土地的途径一般有两条： 一是农村土地转为城市土地： 二是城市土地的再开发： 4、商品房价格、经济适用房价格 商品房价格：是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。 经济适用房价格：向中、低收入阶层出售的住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。 4 商品房价格、经济适用房价格 商品房价格构成具体包括： ① 征地及拆迁补偿安置费； ② 勘查设计及前期工程费； ③ 住宅建筑及设备安装工程费； ④ 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费； ⑤ 贷款利息； ⑥ 税金； ⑦ 以①－④项费用之和为基数1％－3％管理费； ⑧ （3％以内的）利润。 5 标准价、成本价 标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一种过渡价格形式。 成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的使用权。 具体包括商品房价格构成中的①－⑦项 此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、市场租金等。 6 房地产租金细分 房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： ① 维修费；② 管理费；③ 折旧费；④ 投资利息；⑤ 税金；⑥ 保险费；⑦ 经营利润；⑧ 地租。 ① 维修费：是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每月每平方米维修费＝折旧费×维修费率（68％） ② 管理费：为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资