地产品定位及户型规划建议.doc

万国花苑住宅小区1#地产品定位及户型规划建议 ——9月20日 目录 项目定位 1、项目评判 1.1渭南城市发展趋向 1.2目前渭南房地产发展状态及热点区域 1.3基地分析 1.4本项目SWOT分析 2、市场形象定位 2.1渭南房地产项目的总体特征 3、目标客户定位 3.1目标客户调查 3.2客户宏观类型 3.3微观市场调查 4、目标客户分析 4.1周边生活配套分析 4.2客户主要特征表现为 4.3本期产品数据 二．推广策略 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表 项目定位 项目评判 对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。———李嘉诚 1、 渭南城市发展趋向：西进。 房地产的发展总是以城市的改造、扩建，重心偏移为发展契机，根据相关资料我们可以看出，陕西省渭南市城市发展的总趋势是城市重心一西部，这说明将渭南房地产发展的总趋向也将是城市的西部。 2、 目前渭南房地产发展状态及热点区域： 渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区（包括朝阳大街、东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。 中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。 开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。 老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。 三大区域在渭南人心目中的排序：中心区 ≥ 开发区 ≥ 老城区 基地现状分析： 基地为2块不连接方形地块，1#地西临新盛路主干道，北临朝阳大街，面积35146㎡（包含新盛时代规划用地）。用地面积较大，可修建规模化住宅，沿街裙房可修建成片商业。据调查，周围娱乐设施较少，活动场地不足。可考虑部分体育用地规划，适应新时代体育健身越来越热门的需要。2#地不临主干道，面积7600㎡，北边为已建好6层居民楼，西边为家怡房地产开发项目，南边为良田乡政府住宅楼。地块被三面围合，用地空间受限制。只能修建底层住宅、大型市场、学校 3、本项目SWOT分析 a、优势：本案所处位置属于渭南中心区偏西地段，临主干道，交通方便，有较大的发展空间和群众基础，地段良好 b、劣势：项目前期规划所限，基地东面部分地块现已建6层板式住宅，西北角建成新盛时代，占据最好的商业位置，这使得区域内整体规划受到很大的局限性。 c、机会：城市中心向西发展正是迎合了西咸新区的发展趋势，住房的紧张和最大化的年轻人步入工作岗位，住房需求大量增加。在新的大环境下，新一轮的地产开发热潮即将来临，如何在这次机会中崭露头角，将渭南房地产品牌打出去，这将成为重中之重。 d、威胁：近几年来西咸新区的发展，是的更多大开发商进驻渭南，彼此的竞争必然少不了，本项目地处中心区段，各大开发商之间的竞争必会对本项目造成一定影响。 4、基本结论： 结论一：渭南城市发展总趋向是城市由东向西的横向发展为主，南北纵向发展为辅，城市的总发展趋向是：西部。 结论二：就目前现状而言，中心区依然是渭南市的心脏地带，但随着城市的发展，中心区土地资源日渐紧缺，构建讲求品味与环境现代居住理念的大盘已经不可能。 结论三：一般而言，随着产业的拉动，开发区必然会成为房地产开发的热点，土地价格随之升值，精品大盘和高档住宅将不断出现。 二、市场形象定位 1、渭南房地产项目的总体特征 a、整体产品档次较低 纵观渭南新近开发的楼盘中，除“绿景园”“乐天花园”等属于中档次的产品外，其它产品档次相对较低（从楼盘综合品质去评定）。 b、社区配套简单 渭南在开发或已开发的房地产项目都普遍存在配套设施不完善的缺点。原因有二：一是，渭南消费者对小区配套等意识不够。二是，项目开发商在小区配套设施方面投资力度不够。 c、市场发展潜力大，速度快。 随着开发区的建设，渭南房地产市场发展迅速，许多城市绿地已被征用，新一轮的地产开发热潮即将来临。 2、分析及结论： 结论一：目前渭南市房地产市场正处于起步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房产项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中。位于城市中心或毗邻城市中心的房产项目优势明显。 结论二：在渭南这样一个地区级城市中，城市人口数量少，由于临近西安，因此城市的聚集力较弱，市内的一些事业单位的工作人员大多有自己的集资房，个人买房还没有成为主流，因而，多数房产项目都优先考虑 团购销售。 结论三：渭