菏泽调研报告.doc

菏泽调研报告 此次前往山东菏泽调研的主要目的是，了解当地房地产市场环境及当地房地产项目价格。 一、当地房地产市场环境 菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。其房地产开发主要集中于东西两个方向，东区为市政府所在地、西区为区政府所在地。同时，菏泽火车站位于菏泽市东区，政府将东区作为形象工程，大力发展东区城市，导致东区城市房地产发展迅速，而西区房地产则相对落后。至于南北方向，房地产发展滞后。 目前菏泽市房地产市场处于滞销阶段，其原因如下： 1、受到全国房地产市场的冲击； 由2008年开始，国家对房地产调控所导致的房地产发展放缓，房价下跌已经波及到菏泽。菏泽房地产虽然相对落后，但是这几年，政府大力发展房地产行业，人民对房地产的关注度提高，因此在2008年9月房地产销售也开始出现滞销情况。 2、当地经济相对落后，人民收入较低，房价高于大多数人所能接受的范围; 就此次调研所见，菏泽市市区面积较小，城市化进程较为缓慢，城市商业较为落后。菏泽市流动人口少，房地产的消费群体基本由当地及菏泽市所管辖的县内人口组成，而当地工薪阶层的月收入在1000元左右，政府公务员月收入在1200元左右。之前房价较低的时候，由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得08年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快，平均每平米上涨1000多元。如今的房价已经超出工薪阶层所能承受的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买； 3、部分可购房者开始持币观望； 菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。 4、房地产市场流通不畅； 菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一个不够流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导致供过于求的现象产生。 5、由于之前菏泽乐园房地产公司携巨款潜逃，导致菏泽购房者对购买期房产生恐惧心理； 受到房地产不景气的影响，菏泽也开始出现开发商资金链断裂的情况，已有个别项目被开发商整体出售。三个多月前，菏泽乐园房地产公司携巨款潜逃，使得原本不景气的房地产市场更增加了些许恐慌情绪。不少购房者现今已不考虑期房，而当地房地产开发销售主要还是期房性质，使得不少开发商在期房销售上遇阻。 二、当地房地产项目价格 东 区 （均价） 南华康城 高层4200元/㎡ 盛世豪庭 高层3000元/㎡ 燕龙阳光城 多层3000元/㎡ 高层3500元/㎡ 中达好望角 高层3200元/㎡ 怡荷园 多层3500元/㎡ 老城区 （均价） 香格里拉 多层2800元/㎡ 香榭里 多层2800元/㎡ 西 区 （均价） 中富奥斯卡春城 多层2600元/㎡ 高层3000元/㎡ 景昀苑 多层2500元/㎡ 目前菏泽项目主要集中在东区，西区由于配套及公共交通落后，地产项目开发相对较少，而老城区由于土地较少、拆迁困难使得老城区的地产项目开发最少。 菏泽房地产市场相对落后，200亩左右的项目在当地已属大盘，多数项目户型较差，规划布局多以兵营式排布，外立面简单，缺乏小区配套设施，楼盘整体质量不高。目前菏泽市场上在售有一定规模的项目大约16—18个左右，其他不少小项目没有列为调研对象。 从以上价格表中可以看出，菏泽的房价东高西低。主要原因是政府大力发展东区，东区地价较高。这里拿东区南华康城与西区中富奥斯卡春城为代表作比较。二者分别为东西区最具代表的楼盘，也是东西区价格较高品质较好，最为菏泽市场所接受的楼盘。2005年南华康城以180万/亩在东区拿地，同年，中富奥斯卡春城只用了25万/亩就在西区买得土地。同理，导致东、西房价价格有着1000元左右的差距。由于时下房地产市场的不景气，菏泽土地价格也有所下降。 以下是近期土地拍卖的目录： 2009年3月18日 编号 土地位置 土地面积（㎡） 土地 用途 规划设计条件 出让 年限 投资 强度 要求 竞买 保证金 （万元） 起始价（万元/亩） 加价幅度 (万元/亩) 容积率 建筑 密度 绿地率 2009-01 牡丹区曹州路以南、重庆路以西、昆明路以东、景韵苑小区以北 166711.5 地块一 安置用地43351.3 地块二 开发用地123360.2 商业 居住 地块一≤1.8且 ≥1.4 地块二 ≤3.2且 ≥1.7